安い建築コストで「入居者が集まる物件」を建てることは可能か

本記事は、大長伸吉氏、丸茂雄二氏の共著『クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」』(ぱる出版)から一部を抜粋し、「ワケありの土地を購入し、賃貸併用物件を活用した不動産投資で収益を上げる方法」を見ていきます。今回は、「儲かる」収益物件を建設するための業者選び等について紹介していきます。

戻り作業がない設計と施工を一元化している業者に頼む

土地を見つけ、融資を獲得し、土地購入をしたら、いよいよ賃貸物件の建設です。ただし大手ハウスメーカーや大手の施工会社で建てると、建築コストが高くなってしまいます。

 

その理由は広告のためのテレビコマーシャルを作ったり、数千人いる従業員の人件費を賄うためです。

 

建築設計も手掛ける工務店は、規模的に大手ハウスメーカーの下請け工事もやりますが、基本的には大手ハウスメーカーよりも3割安く物件を建てることができます。だからこそ大手ではなく、一般の工務店を選ぶべきなのです。

 

もちろん、物件の収益性を上げるには良い設計士も必要です。ただ、多くの設計士はオーナーが設定した予算の中での最適なコストコントロールができません。その予算感は施工を手掛ける工務店の裁量がカギを握ります。

 

要するに、良い設計士に頼んで、大手の工務店が施工しても、必ずしもいい物件ができるとは限らないのです。

 

いざ現場に来て、設計通りに作ると建築基準法に合わないものになる場合があります。設計が合わなくて施工できない、その穴を埋めるために〝戻り作業〟が必要となることがあるのです。

 

工務店はこの戻り作業を避けたいわけです。オーナーの要望で戻り作業が発生する場合もありますが、通常、単純な設計段階の打ち合わせ不足から2~3割の戻り作業というトラブルが発生します。

 

だからこそ、一番いい方法としては、設計とともに施工も手掛ける工務店に頼むことです。

 

設計も手掛ける工務店に頼めば、必然的に現場監督が主導で施工ができるので、戻り作業が少なくなります。もちろん、その戻り作業が発生することを想定し、予算に関して最適化した金額で見積もりを出す工務店を選ぶことも大事です。

 

そうしないと最終的にその戻り作業のコストを払わなければならないなど、オーナーの負担が増えてしまいます。

 

戻り作業を少なくするには、オーナー側も最初の段階で自分がこうしたいというしっかりとした要望を出しておいて、途中で要望を変えないことです。

 

依頼をする前に、打ち合わせの時間を長く設けておけば現場でのトラブルは回避できます。もちろん、依頼をする段階で賃貸物件の設備や建築に関して、オーナー側もよく勉強しておくことも大事です。

 

そのうえで設計と施工を一元化している工務店にお願いするのが賢い選択です。

継続的な家賃収入につながる〝ちょっとした工夫〟とは

あなたは今、まさに収益を生み出す賃貸物件を作ろうとしています。

 

どういった内装にしようか、どういった間取りにしようかと考えている真っ最中かもしれません。ただし、予算もあるので、その予算内でできることと、できないことがあることを見極めることが大事です。

 

今回は、どうすれば入居者が集まる物件になるかを考えてみましょう。

 

例えば、お洒落な外観の物件を建てるには、やはり建築コストがかかります。入居者にとっては一瞬いいなと思いますが、外観をお洒落にしても高額となるようでは収益性は上がりません。

 

とはいえ、大手ハウスメーカーが手掛ける物件や、同じ地域の他の物件と差別化を図らなくては、入居者は来てくれないし、ひいては満室になるかならないかにも大きく影響します。

 

提案したいのは、他よりも〝ちょっと〟だけ工夫した建物を建てることです。この〝ちょっと〟というのは〝的確な〟という意味です。

 

それは外観だけでなく、部屋の仕様を少し変えることで工夫ができます。

 

その〝ちょっと〟を多くの大家さんはやろうとしません。だからこそ〝ちょっとの工夫〟が継続的な家賃収入になるのです。

 

手掛けた物件の例を、以下に挙げておきます。

 

・フローリングを無垢にすること

・オーダーでキッチンを作る

・少しだけ天井を高くする

・ロフトを作る

・リビングだけ天井を高くして吹き抜けにする

・壁にちょっとしたアクセントカラーを入れる

・女性目線でパウダールームにこだわる

 

また施工費用は少し上がってもバルコニーをなくして、床面積を広くすることも喜ばれるポイントに挙げられるでしょう。

 

他の物件はなぜ、そういった工夫を入れないのかというと、細かい対応にはコストもかかるからです。大手ハウスメーカーは1年で何百棟建てるというノルマが決まっています。だからこそ、そういった細かい工夫ができないし、いくらオーナーであるあなたが指示をしても現場監督が対応できないのです。

 

賃貸併用物件を建てるのに慣れている施工会社は、収益性を上げるために施工会社側から積極的に〝ちょっとした工夫〟の提案をしてくれるでしょう。

 

10年後を見て、良かったなと思ってもらえる物件を作りだせる志の高い施工会社も必ず存在します。そういった施工会社が建てた物件は10年後もしっかり満室になっているはずです。

 

人と同じ道を歩んでも、そこそこの収益しか上げられません。人と違う道を歩んでこそ大きな利益を得られるので、物件を建てるときは〝的確な工夫〟を心がけましょう。

年金大家会主宰
ランガルハウス株式会社代表 

1971年静岡生まれ。千葉大学院工学研究科卒。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、FP技能士。サラリーマン・事業主の年金対策と副収入増額を目的として、東京都心の土地取得から賃貸物件の建築、満室経営をワンストップで支援する専門家。セミナー参加者は累計4000人。127棟の建築コンサル実績があり、クライアントは98%満室。自身の所有物件は、6棟41室で18年間、満室の安定経営を継続している。

著者紹介

有限会社ティンバーテック代表取締役 

1969年東京生まれ。大学で経営学を学び、大手電機メーカーで法人営業を担当。その後家づくりに携わる中で、大工になる。1999年有限会社ティンバーテックを創立し、クライアントの資金調達から設計、建築、不動産物件の運営にいたるまで多岐に展開。築10年以上が経過しても、満室を継続する差別化収益物件を、これまでに300棟、1800室設計施工。デザイン性と機能性、立地、間取などを工夫し、上記を実現。金融(融資・相続)に強い設計・施工会社、さらには、クズ土地(建築が難しい土地)への建築に強い工務店、さらには相続対策に強い設計施工会社として、クライアントからの依頼を受けている。現在はその経験を活かし、「金融大工」として不動産や資産運用に関する講演活動やコンサルティングを通じて、クライアントのニーズに合わせた建築を行っている。

著者紹介

連載“クズ土地”から1億円の家賃を生み出す~儲かる「賃貸物件」のつくり方

クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」

クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」

大長 伸吉 丸茂 雄二

ぱる出版

「素人でもすぐにできるよう…やり方はないのかな?」本書は「素人がはじめての不動産投資」で成功し、お金から自由になるための本です。 不動産投資素人のあなたでも、1〜2年以内に自宅付きの「儲かる不動産」を持つ方法が学…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧