「ワケありの土地」発見…値引き交渉すべきか、避けるべきか?

本記事は、大長伸吉氏、丸茂雄二氏の共著『クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」』(ぱる出版)から一部を抜粋し、「ワケありの土地を購入し、賃貸併用物件を活用した不動産投資で収益を上げる方法」を見ていきます。今回は、収益物件を目的とした不動産売買において、「クズ土地」と呼ばれる訳アリ物件事例と安く購入できる理由について紹介していきます。

売れていない物件はたいてい「難あり」の土地である

【ケース1】よう壁事由

 

よう壁がある土地は1000万円値引きできる可能性があります。よう壁とは斜面の崩壊を防ぐために設計・構築される壁のことです。

 

このよう壁自体が行政の認定を得ていない場合はかなり問題になります。

 

コンクリートの建物では問題が少ないのですが、木造物件では認定されたよう壁に合わせて作り直すか、1階部分をコンクリート造にするか、または高さ2mほどのコンクリート防護壁を新たに作らない限り、よう壁の下の敷地に木造の物件は建てられません。よう壁の作り直しには500万円から、場合によっては1500万円ほどかかる場合もあります。よう壁があることで、建築コストが上がってしまうようでは、意味がありません。だからこそ、そのよう壁対策にかかる費用を見積もりに入れておいて、工事にかかる費用分、安く買えるように値引き交渉をすべきです。

 

 

 

【ケース2】前面道路、水道管事由

 

売れていない物件は、たいてい難ありの土地です。

 

前面道路が狭い物件が売れ残っているのをよく見かけます。なぜ、前面道路が狭いと売れ残るのか。それは、いざ建築する際に工事の2トントラックが建設現場の前まで来れないから、小運搬費用が掛かってしまうからです。

 

その費用は誰が建て直してもかかってくる費用なのに、土地の値段には入っていないので、そこでその運搬にかかるコスト分を値引き交渉することができるのです。

 

また、施工前に工務店は現地を視察に来ますが、例えば水道管が敷地の前まで来てない場合、大きな通りの本管から水道管を引いてこなくてはなりません。

 

目の前まで水道管が来ているけど、その水道管が細すぎて新たに水道管を継ぎ足すと、その地域の水圧が弱くなってしまいます。その場合、本管から新たに水道管を引くのですが、本管までの距離が長ければ、長いほど、数百万円ものコストがかかってくるのです。

 

だからこそ、その土地を買う前の事前調査が必要であり、その工事をしなければいけないのであれば、その工事費分を見積もりにしっかり入れなければいけません。そうでないとオーナーの自己負担額が大きくなってしまいます。それを踏まえて値段交渉すれば、数百万円、場合によっては1000万円も値引きできることがあります。

 

逆に言えば、土地購入の前から工務店とお付き合いしなければいけないので、土地を買う前から親身に相談に乗ってくれる工務店は信頼のできる工務店というわけです。

住宅の基礎や解体時のゴミが地中から次々と…⁉

【ケース3】埋設物・地下埋設物事由

 

その土地に建っていた建物を解体しているときに、その土地の地下から昔の家の解体の時に処理しなかった瓦やガラがいっぱい出てきた──このように地下に何か埋まっていた場合も値引き交渉が可能になります。

 

なかには悪質な売主もいて、売買契約後にこの地下埋設物が発見される場合もあります。そのような場合でも、後日、しっかりと解体や処理にコストがかかった分を値引き交渉すべきです。

 

地下埋設物は解体業者や地盤調査会社が実際に作業して気づく場合がほとんどです。

 

埋設物でいうと、以前建っていた住宅の基礎や住宅を解体した時のゴミ、瓦、トタン屋根などが出てきたことがありました。そういったものが埋まっていると、これから建てる物件の基礎を作ることができなくなります。

 

土地情報で、埋蔵文化財指定区域に入っていると、地下から重要文化財などが出る場合もあります。重要文化財が出てしまうと、文化財を掘り起こすまで工事はストップし、文化財を掘り起こす費用までもオーナー負担になってしまいます。

 

購入予定の土地の近くに保存樹木がある場合も注意すべきです。保存樹木が隣接している場合、その枝などがある影響で、実際に100平米あっても使える部分が60平米になるなど敷地面積を最大限に活かせない設計になる場合もあります。

 

こういった場合も、しっかり値引き交渉していて、自己負担をなくすようにしたいところです。

 

【ケース4】軟弱地盤事由

 

地盤が軟弱な場合も値引き交渉ができる場合があります。例えば、昔、沼だった地域の上にある土地だとか、埋め立て地など、地盤に問題がある場合、基礎を作るとき杭を深くまで打ち込むために、かなりコストがかかる場合があります。

 

地名からその地域が昔、どういった場所だったのか推測できる場合もあります。たとえば「沼」などの地名がついている地域は、軟弱地盤の可能性があります。また地盤調査会社で周辺事例を調べれば、周辺地域でボーリングしたデータを見ることもできるので、地盤がしっかりしているのかどうかがわかります。

 

一番早い方法は、地盤調査会社に頼むことです。調査費用は3万円~5万円かかりますが、安心を買うと思って、事前に調査することをおすすめします。

 

またハザードマップを見て、震災の津波や洪水時に水没してしまう可能がある地域もあります。そういった場合も値下げ交渉のカードとして使えるでしょう。

年金大家会主宰
ランガルハウス株式会社代表 

1971年静岡生まれ。千葉大学院工学研究科卒。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、FP技能士。サラリーマン・事業主の年金対策と副収入増額を目的として、東京都心の土地取得から賃貸物件の建築、満室経営をワンストップで支援する専門家。セミナー参加者は累計4000人。127棟の建築コンサル実績があり、クライアントは98%満室。自身の所有物件は、6棟41室で18年間、満室の安定経営を継続している。

著者紹介

有限会社ティンバーテック代表取締役 

1969年東京生まれ。大学で経営学を学び、大手電機メーカーで法人営業を担当。その後家づくりに携わる中で、大工になる。1999年有限会社ティンバーテックを創立し、クライアントの資金調達から設計、建築、不動産物件の運営にいたるまで多岐に展開。築10年以上が経過しても、満室を継続する差別化収益物件を、これまでに300棟、1800室設計施工。デザイン性と機能性、立地、間取などを工夫し、上記を実現。金融(融資・相続)に強い設計・施工会社、さらには、クズ土地(建築が難しい土地)への建築に強い工務店、さらには相続対策に強い設計施工会社として、クライアントからの依頼を受けている。現在はその経験を活かし、「金融大工」として不動産や資産運用に関する講演活動やコンサルティングを通じて、クライアントのニーズに合わせた建築を行っている。

著者紹介

連載“クズ土地”から1億円の家賃を生み出す~儲かる「賃貸物件」のつくり方

クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」

クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」

大長 伸吉 丸茂 雄二

ぱる出版

「素人でもすぐにできるよう…やり方はないのかな?」本書は「素人がはじめての不動産投資」で成功し、お金から自由になるための本です。 不動産投資素人のあなたでも、1〜2年以内に自宅付きの「儲かる不動産」を持つ方法が学…

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