「借地権」を完全所有権に…地主から「底地」を購入するには？

「借地権付き建物」の価格が下がる理由とは？

（1）凹みの理由

借地権付きの建物は、敷地の所有権付きの建物と比較して、価格が低くなります。土地が自分の所有ではないので当然です。まして、地主と借地権者とで揉めているとか、仲が悪いという状況では、なおさら価格は下がります。

借地権付き建物の価格が下がる理由として、

が挙げられます。

地主と借地権者で揉めている場合には、凹み②が効いてきます。すなわち、借地権者が第三者に借地権を譲渡する場合などに地主の承諾が得られない場合には、借地権者としては借地非訟手続により裁判所の代諾許可を得なければなりません（借地借家法19条）。そうすると、借地権者はせっかく借地権の譲渡先が見つかっても、裁判所の許可が出ることを停止条件として借地権の売却の契約を交わさなくてはなりません。また、通常、裁判に要する期間は6か月から1年ほどかかりますので、そのような建物を購入する買主は見つけにくくなります。

さらに、譲渡承諾をしない地主は、当然建替えの承諾や借地条件の変更の承諾もしないのが通常ですので、借地人としては建替えの承諾の申立てや、借地条件変更の申立ても併合して裁判所に訴訟提起しなければならなくなります。

これだけでも、地主の承諾がないと借地権を売却するのに困難を伴うのですが、地主の介入権（借地借家法19条3項。借地人が譲渡承認の申立てを裁判所にしたときに、地主が自ら借地権を買い取る旨の申立てをする制度。この申立てがされると原則として地主の介入権が認められ、第三者への譲渡許可は取得できなくなる）を行使されたら、借地権を譲渡できませんので、そのことも解除条件とした契約をしなくてはならなくなります。

また、凹み③の銀行融資の件は重大です。銀行融資を受ける際に、銀行は、債権者として建物に抵当権を付けますが、その際に地主の承諾書の提出を借地権者に求めることが通常です。借地人としてはその承諾書^（※）がないと銀行から融資が得られないのですから、地主の協力が必要です。ところが、地主とトラブルになっている借地人が、この承諾書を入手するのは困難です。ちなみに、この承諾は裁判所で代諾はできません。また、そもそも借地権物件を担保としては、一切融資しないという銀行も存在します。

銀行融資を受けられない物件となると、買主は現金を持っている余裕のある人に限られてしまいます。

^（※）承諾書には以下の内容が記載されます。