住みやすさで人気上昇中の「大井町」…今後の不動産需要は?

本連載は、毎回東京23区内の1つの駅とその周辺を取り上げ、不動産投資の観点で地域のポテンシャルを分析していきます。今回は、品川区・「大井町」駅。

商業施設・公共施設・飲食店が揃う、品川区の拠点

「大井町」駅は東急大井町線、東京臨海高速鉄道りんかい線、JR京浜東北線の3線が利用可能です。23区の品川区に位置しており、駅前には大規模商業施設、区役所などの公共施設、魅力的な飲食店街などが広がっていて、人口集積の高いエリアとして品川区の拠点となっています。

 

大井町駅周辺には商業施設が集積しています。駅ビルアトレを始め、西側のロータリー沿いにはイトーヨーカ堂、南側にはホテルが入る阪急大井町ガーデン。線路を挟んで反対の東側には大型家電量販店ヤマダ電機と区の総合区民会館きゅりあんがあります。また、東口に隣接している長い大井町銀座商店街の通りには各種コンビニ、ラーメン店、銀行、服飾店、クリーニング店、飲食店など生活に不可欠で便利な店舗が集まっています。これらが駅周辺にコンパクトにまとまっているため、日用品から買回品まで日々の買い物には事欠かないでしょう。

 

線路沿いから東側にかけては東小路、平和小路という飲食店街が広がっています。駅前の近代的な雰囲気とは打って変わって、細い通りの両側に赤提灯の小さな店舗が並びます。規模は小さいながらも知る人ぞ知る店なども潜んでおり、昼は近隣の会社員がランチに、提灯が灯るころには仕事帰りの人たちで賑わいます。

 

その他にも品川区役所などの公共施設や、ミュージカルファンにはたまらない劇団四季シアター劇場[夏]、ガード下の専門店街など、大井町は多彩な魅力で溢れています。

 

写真左より、ホテルが入る阪急大井町ガーデン/レトロな飲食店の集まる「東小路飲食店街」/専門店や飲み屋小路などが並ぶガード下
写真左より、ホテルが入る阪急大井町ガーデン/レトロな飲食店の集まる「東小路飲食店街」/専門店や飲み屋小路などが並ぶガード下
 
 

都心も郊外も、アクセスを便利にする複数の路線網​

[図表1]東京都心のほか、横浜や臨海方面へのアクセスも良好
[図表1]東京都心のほか、横浜や臨海方面へのアクセスも良好
 

品川区のほぼ中央に位置する「大井町」駅は東急大井町線と東京臨海高速鉄道りんかい線、JR京浜東北線の3線が利用可能です。

 

りんかい線はJR埼京線に乗り入れているので、「大崎」駅方面に向かえば、「渋谷」や「新宿」、「池袋」へ乗継なしでもいけるほか、「東京テレポート」「国際展示場」「新木場」などの湾岸エリア方面へのアクセスも容易です。京浜東北線は埼玉方面から神奈川方面を結ぶ、いわゆる「南北縦貫路線」であり、都心の主要な通勤路線の一つです。「品川」まで出てしまえば新幹線の利用や羽田空港へのアクセスも短時間で可能。出張などで遠方に行く機会が多い人には、大変便利なロケーションです。さらに大井町線は「大井町」駅から神奈川県の「溝の口」駅を結び、一部の電車は「鷺沼」、「長津田」まで直通しています。

 

このように「大井町」は都心も郊外も自在に行き来でき、交通利便性の高い駅です。この利便性の高さも単身者需要の高い理由の一つでしょう。

利便性が高く「住みたい街」としても支持される街

■「大井町」駅周辺の賃貸市場

「大井町」駅の賃貸市場を分析していきます(図表2)。まずは賃料相場と築年数の比較です。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/m2に対し、大井町は3,351円/m2です。一方、賃料相場の最頻値は3,573円/m2とやや高く、築浅の物件が市場を押し上げていますが、交通や駅周辺の利便性から考えると割安感のあるエリアといえます。

 

次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」(図表2)を見てみると、大井町駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の52,695円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の292円ずつ、築年数1年ごとに「b.築年」の771円ずつ値下がり、面積1m2ごとに「c.面積」の1,931円ずつ値上がることがわかります。

 

「賃料に対する影響割合の比較」(図表2)から大井町駅の賃貸市場の傾向を分析すると、築年による賃料下落「b.築年/d.切片」は平均的です。一方、賃料のばらつき(市場の幅)を表す「e.標準偏差/d.切片」は23区よりも高く、リノベーションでの賃料改善効果の期待できる市場です。

 

[図表2]大井町の賃貸市場分析
[図表2]大井町の賃貸市場分析

 

[図表3]大井町の築年数別平米賃料の分布図  ※[図表2、3共通]リズムマンションDBより作成(データは2015年12月末日現在のデータです)※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています
[図表3]大井町の築年数別平米賃料の分布図

※[図表2、3共通]リズムマンションDBより作成(データは2015年12月末日現在のデータです)※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています

 

■大井町の居住者特性

大井町の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。東京都ならびに品川区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で約47%、品川区で約55%と、東京都と比較して単身者の多いエリアです。大井町も単身者割合は多く約57%です。2010年には約54%だった単身者割合が2015年には約57%と、数・割合ともに増加しています。

 

次に対象エリア内の居住者の年齢構成をみると30代と40代が多く、全体の35%を占めます。大井町は昼間人口の多いエリアですが、夜間人口(居住人口)も高いエリアです。“住みたい街”として若い単身者からの需要が高いことが年齢構成比からも読み取ることができます。

 

[図表4]地域別1人世帯と2人以上世帯の割合
[図表4]地域別1人世帯と2人以上世帯の割合

 

[図表5]地域別男女・年齢構成比
[図表5]地域別男女・年齢構成比

将来人口減も、高い利便性から「単身者需要」は安定

■借家数(供給)、人口(需要)ともに伸びる品川区

「大井町」駅の所在する品川区は東京23区の南西部に位置し、五反田や大崎の再開発エリア、武蔵小山や戸越銀座のような商店街、御殿山や池田山に代表される高級住宅街など様々な特徴の街が集積しています。

 

住宅・土地統計調査「借家数の変化」(図表6)によると、2008年から5年の間に23区全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」(図表7)を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。品川区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の間に約7.4%増えているのに対し、空き家数は約48.9% 増えています。賃貸住宅の供給が高まるなかで、いかに居住者のニーズを捕まえるかが求められるエリアといえます。

 

エリア別に貸家の住宅着工数(図表8)を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。品川区の供給傾向も東京都や 23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、 2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2015年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。大井町においては、大規模な新規住宅供給や駅周辺の開発余地が少なく、区全体に比べて伸び率は低いことが予想されます。

 

人口の推移を見てみると、品川区の人口は年々増加していることがわかります。東京都によると品川区の人口は2030年以降に徐々に減少を始めますが、2040年の段階でも2005年人口比で約120%と高い水準を保っています。また、品川区の単身者数も2035年まで増加傾向と予測されています。

 

大井町は品川区のなかでも人口集積があり、拠点性の高いエリアです。大井町駅周辺地区まちづくり構想も策定されており、今後も品川区の拠点として単身者需要は安定した傾向が期待できるでしょう。

 

[図表6]地域別借家数の推移
[図表6]地域別借家数の推移

 

 [図表7]地域別空き家になっている賃貸住宅数の推移

[図表7]地域別空き家になっている賃貸住宅数の推移

 

[図表8]地域別住宅着工数の推移
[図表8]地域別住宅着工数の推移

 

[図表9]品川区の人口推移
[図表9]品川区の人口推移

 

 ◆まとめ 

「大井町」駅は23区の品川区に位置しており、駅前には大規模商業施設、区役所などの公共施設、魅力的な飲食店街などが広がり、人口集積の高いエリアとして品川区の拠点となっています。生活利便性は非常に高いエリアといえます。また、都心の主要な通勤路線の一つである京浜東北線、埼京線直通のりんかい線、神奈川方面へのアクセスがよい大井町線が利用できることから、交通利便性は抜群です。

 

不動産市場に目を向けると、築年による賃料下落は23区と同水準と安定した傾向が見られます。また、賃料のばらつき(標準偏差)の割合は高く、リノベーションでの賃料改善効果の期待できる市場といえます。総人口の増加や単身者世帯の増加の期待できる市場から、今後も不動産価値において安定した傾向が期待できます。

 

リズム株式会社 マーケティング事業部

愛知県出身。大学時代にマーケティングや統計分析、経営論などを学び、卒業後大手食品メーカーに就職。2年間の企画提案営業経験を経てマーケティング部門に異動し、デザート商品の企画・ブランディング・販売促進業務を行う。知人の勧めで資産形成・不動産運用に興味を持つ。知識習得のためFP技能士2級と宅地建物取引士を取得したことをきっかけに「住」の世界の魅力に目覚め、リフォーム会社に転職。マーケティング経験を生かし、会社全体のブランディングを手がける。その後、自身が投資用不動産を購入、管理を任せていたリズム株式会社に入社。自身も投資用不動産各種セミナーの企画・集客をはじめとする投資部門のマーケティング全般を担いながら、資産コンサルタントとして活躍。

所有資格:宅地建物取引士・FP技能士2

著者紹介

連載東京23区を駅別に解説「不動産投資エリア分析」

本連載は、リズム株式会社が発信する「エリアレポート」の記事を抜粋・編集したものです。

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧