小田急線「梅ヶ丘」…暮らしやすい街は投資向きと言えるか?

本連載は、毎回東京23区内の1つの駅とその周辺を取り上げ、不動産投資の観点で地域のポテンシャルを分析していきます。今回は、世田谷区・「梅ヶ丘」駅。

街・人・自然が調和する、暮らしやすい住環境

「梅ヶ丘」は東京の南西部、世田谷区に位置しています。世田谷区らしい街・人・自然が調和した、暮らしやすく落ち着いた住環境が魅力的な街です。

 

梅ヶ丘の住みやすい理由は2つあります。1つは「梅丘商店街」です。駅南口から放射状に延びる商店街には、自然食品店や個性的な居酒屋、人気の寿司店の本店、ジビエ料理も扱うビストロなど世田谷区らしいお店が並びます。もちろんチェーンの飲食店、薬局、コンビニ、駅前にはスーパーがあり、生活に直結した商店街が形成されています。

 

住みやすさの理由のもう一つは「緑あふれる落ち着いた住宅街」です。低層の住宅街に綺麗に植えられた植栽が町全体に落ち着いた印象を与えています。また、駅北側にある「羽根木公園」は広大な敷地に緑豊かな環境が広がっています。野球場やテニスコート、児童のための遊び場、毎年2月に梅まつりが行われる梅林など、休日を豊かに過ごせる施設がたくさんあります。

 

写真左より、低層の住宅街に緑が多く落ち着いた雰囲気/「羽根木公園」は地域住民の憩いの場/ジビエ料理も扱うビストロ。梅ヶ丘では食も楽しめる
「梅ヶ丘」駅周辺の風景写真左より、低層の住宅街に緑が多く落ち着いた雰囲気/「羽根木公園」は地域住民の憩いの場/ジビエ料理も扱うビストロ。梅ヶ丘では食も楽しめる

 

 

小田急線で「新宿」に簡単アクセス

[図表1]小田急線で「新宿」、「代々木上原」からは都心方面へアクセス

 

「梅ヶ丘」駅は小田急線と千代田線直通の小田急線の2路線が利用可能です。

 

急行こそ停まりませんが「新宿」駅までは各駅停車で約15分、「下北沢」駅で京王井の頭線に乗り換えれば「渋谷」駅も約16分とターミナル駅まで素早いアクセスが可能です。電車よりは時間がかかりますが「渋谷」へは直通の小田急バスも運行しています。また、「代々木上原」からは東京メトロ千代田線に乗り入れており、表参道・大手町方面にもダイレクトにアクセスができます。

 

■「梅ヶ丘」駅周辺の賃貸市場

梅ヶ丘駅の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場と築年数の比較です。賃料相場は23区の3,339円/㎡よりやや低めな3,187円/㎡。都心から少し離れているので、相場賃料はやや低めです。築年数の比較を見ると平均築年数、最頻値ともに23区平均より高い値が出ており、中古マンションの多いエリアであることがわかります。

 

次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」を見てみると、梅ヶ丘駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の56,653円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の269円ずつ値下がり、築年数1年ごとに「b.築年」の708円ずつ値下がり、面積1㎡ごとに「c.面積」の1,584円ずつ値上がることがわかります。

 

「賃料に対する影響割合の比較」から梅ヶ丘駅の賃貸市場の傾向を分析すると、築年による影響割合「b.築年/d.切片」、標準偏差の割合「e.標準偏差/d.切片」は23区平均よりやや低い値です。開発が盛んなエリアではなく、賃貸市場は安定傾向があります。安定した賃貸経営が期待できる一方、リノベーションの賃料改善効果は平均的でしょう。

 

[図表2]梅ヶ丘の賃貸市場分析

 

[図表3]梅ヶ丘の築年数別平米賃料の分布図

 

[図表2~4共通] ※リズムマンションDBより作成(データは2015年12月末日現在のデータです。) ※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。 ※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています。
[図表4]梅ヶ丘の徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧[図表2~4共通]
※リズムマンションDBより作成(データは2015年12月末日現在のデータです。)
※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません。
※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています。

 

■梅ヶ丘の居住者特性

梅ヶ丘の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。東京都ならびに世田谷区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で約47%、世田谷区で約50%です。梅ヶ丘エリアは国士舘大学があるため大学生の一人暮らしニーズがあり、単身世帯は56%とやや高めです。また、2010年から2015年で世田谷区の単身者世帯は約1.7%ほど増加し、梅ヶ丘においても1.67%増加しています。

 

年齢構成比グラフを見ると、梅ヶ丘は女性割合が53%と高く、特に20~40代は全国・世田谷区比率よりも高いです。男性も20~30代の比率が高く、梅ヶ丘は若い世代の多いエリアです。

 

[図表5]地域別1人世帯と2人以上世帯の割合

 

[図表6]地域別男女・年齢構成比

人口は安定した増加傾向だが、変化の乏しいエリア

■借家数(供給)、人口(需要)ともに伸びる世田谷区

梅ヶ丘の所在する世田谷区は東京23区の南西部に位置し、都区の中では都心からは遠い場所にあります。「成城」に代表される閑静な住宅街や、「シモキタ(下北沢)」「サンチャ(三軒茶屋)」「ニコタマ(二子玉川)」など世代を超えて人々を魅力するエリアが多いのが特徴です。

 

住宅・土地統計調査「借家数の変化」によると、2008年から5年の間に23区全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。世田谷区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の間に約7.9%減っているのに対し、空き家数は約38.3%増えています。賃貸住宅の供給が高まるなかで、いかに居住者のニーズを捕まえるかが求められるエリアといえます。

 

エリア別に貸家の住宅着工数を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。世田谷区の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加し、2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向が伺えますが、2016年以降は増加傾向が抑えられており徐々に減少サイクルに入ると予測されます。大規模な開発は予定されておらず、梅ヶ丘においても傾向に大きな差はないでしょう。

 

人口の推移を見てみると、年1%程度の割合で毎年増加を続けています。世田谷区は人口増加率は平均的で、2005年からの平均増加率で13位です。また、東京都によると世田谷区の人口は2025年以降に徐々に減少を始めますが、2040年の段階でも2005年人口比で約106%と高い水準を保っています。一方、世田谷区の単身者数は2035年まで増加傾向と予測されており、梅ヶ丘も2010年から単身者数は増加しています。劇的な増加は期待できませんが、今後も安定した需要のあるエリアでしょう。

 

[図表7]地域別借家数の推移

 

[図表8]地域別空き家になっている賃貸住宅数の推移

 

[図表9]地域別住宅着工数の推移

 

[図表10]世田谷区の人口推移

 

 ◆まとめ 

「梅ヶ丘」は東京の南西部、世田谷区に位置しており、世田谷区らしい街・人・自然が調和した暮らしやすく落ち着いた住環境が魅力的な街です。駅南口から放射状に延びる「梅丘商店街」には、自然食品店や人気の寿司店の本店、ジビエ料理も扱うビストロなど世田谷区らしいお店から、チェーンの飲食店、薬局、コンビニ、駅前にはスーパーがあり、生活に直結した商店街が形成されています。また、駅北側にある「羽根木公園」は広大な敷地に緑豊かな環境が広がっています。野球場やテニスコート、児童のための遊び場、毎年2月に梅まつりが行われる梅林など、休日を豊かに過ごせる施設がたくさんあります。

 

賃貸市場に目を向けると、築年による賃料下落は23区平均よりも低い割合。また、賃料のばらつきを表す標準偏差は23区平均よりも低く、賃貸市場は安定した傾向が伺えます。一方、地域特性も考えるとリノベーションには向いているものの、賃料改善効果は平均的におさまるでしょう。人口総数、単身者世帯は増加傾向にあるものの劇的な増加は期待できません。安定した賃貸経営を狙う人に向いているエリアといえます。

 

リズム株式会社 マーケティング事業部

愛知県出身。大学時代にマーケティングや統計分析、経営論などを学び、卒業後大手食品メーカーに就職。2年間の企画提案営業経験を経てマーケティング部門に異動し、デザート商品の企画・ブランディング・販売促進業務を行う。知人の勧めで資産形成・不動産運用に興味を持つ。知識習得のためFP技能士2級と宅地建物取引士を取得したことをきっかけに「住」の世界の魅力に目覚め、リフォーム会社に転職。マーケティング経験を生かし、会社全体のブランディングを手がける。その後、自身が投資用不動産を購入、管理を任せていたリズム株式会社に入社。自身も投資用不動産各種セミナーの企画・集客をはじめとする投資部門のマーケティング全般を担いながら、資産コンサルタントとして活躍。

所有資格:宅地建物取引士・FP技能士2

著者紹介

連載東京23区を駅別に解説「不動産投資エリア分析」

本連載は、リズム株式会社が発信する「エリアレポート」の記事を抜粋・編集したものです。

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧