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のんびりゆったりとした投資にはNRW州がおすすめ
「ドイツの不動産投資はすごくいい」と言っても、ドイツ全土が不動産投資に向いているわけではありません。ベルリンの壁崩壊以来注目されている東ドイツは、急速な発展と地価の安さからブームになりましたが、不動産のプロならいざ知らず、素人は乱高下する市場に簡単に手を出すべきではありません。
また、ベルリン市内も物件が高すぎて、基本的には手が出しづらいでしょう。ドイツの不動産投資に慣れていないうちに、いきなり何億円もの物件を買うのは、ちょっと怖いのではないでしょうか。素人の方が安心して不動産投資するためには、市場が穏やかな右肩上がりで安定していて需要が高く、ブームになっていないところが向いています。
ではドイツのどこにそういう地域があるのかというと、西ドイツ時代の首都であったボンや日本人がたくさん住んでいることで知られるデュッセルドルフ、サッカーで知られるドルトムントなどの都市があるノルトライン・ヴェストファーレン（NRW）州というところです。
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ここは州の人口としてはドイツで一番人が多く住んでいる場所で、一番大きな都市はケルンで、人口は108万人。日本の仙台市と同じ人口です。二番目はデュッセルドルフで人口は61万人。鹿児島市くらいの規模です。以下、ドルトムント、エッセン、デュースブルグと50万都市が続き、この州の都市はドイツのベスト30の中に13も入っています。人口10万人以上の都市は29もあります。
州全体の人口は1800万人で、ドイツ全体の23％、人口密度は日本よりも高くなっています。
このエリアはもともと重工業地域で、かつては炭鉱などが栄えていましたが、日本のそのような地域と同じく1980年ころに没落しました。その後、産業構造の変化にともなって再浮上し、今ではIT系などのサービス産業が勢力を伸ばしています。
その結果、NRW州のGDPは2012年に5821億ユーロとドイツ全体の22％に達しました。これはドイツの16州の中でもトップの数字で、世界ランキングでも18位。トルコの一つ上に位置しています。
つまり、NRW州は人がいて仕事のある、一極集中でないエリアと言えます。一極集中でないため不動産価格が高騰せず、住宅は不足しているので賃料は値下がりしないし空室も少ない。要するに賃貸経営に適した条件が揃っているのです。
さらにNRW州には、個人投資家に向いた中古物件がたくさんあります。人がいて仕事はあっても、高度に人口の集中する大都会ではないため、新築物件を建ててもなかなか採算が合いません。そのため築100年の中古物件でもほぼ満室状態で、実際に見に行っても20戸に1戸くらいしか空室を見ることはできません。そして、空室になってもすぐに埋まってしまうため、大家さんが空室対策を考える必要はあまりありません。
10年くらい保有して家賃収入を得て、値上がりしていたら売却して次を買うというような、のんびりゆったりした不動産投資をしたい人には、このエリアの中古物件がおすすめです。
ドイツ不動産の売買契約は非常に厳格
よく質問されるのが「ドイツの不動産を買って賃貸経営をするのにドイツ語は必要か」ということです。私たちの答えは、「できるならそれに越したことはありませんが、必須ではありません」です。
あらゆる外国で、現地の言葉ができたほうがいいのは当たり前です。しかしドイツは先進国で、日本と同じ敗戦国ですから、それなりに英語が通じます。英語もできなければ、通訳を雇うなり、翻訳を頼むなりすればいいだけです。
私たちの売っているエリアでは、英語が話せる不動産関係者はかなり多いです。契約書の原本はドイツ語ですが、私たちがサービスとして英語に直しています。必要があれば有料ですが日本語にもします。
もっとも契約書の雛形が日本語、英語で揃っているので、それを見ればかなり理解できるはずです。そしてドイツは法律や手続きがしっかりしているので、ポイントさえ押さえておけば困ることはありません。
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ドイツの不動産契約は公証人という資格を持った人が仕切ります。この人が売買契約書を作成し、日本でいう重要事項説明のような契約書の読み合わせは、その人がやります。売主と買主に対して「いいですか、嘘をついていませんか、約束を守れますか」と、ひとつひとつの項目についてOKを求められるので、契約するまでに2時間くらいかかります。
この時はドイツ語を英語に通訳できる人を雇うか、公証人に英語を話してもらうかします。ただし、契約の場では通訳も一緒にサインさせられます。通訳がいい加減だったためにトラブルになることを防ぐためです。
このように、契約がものすごく厳格です。基本的には本人がドイツで契約書にサインをしなければならず、代理人を立てる場合は、あらかじめ公証人が作った委任状にパスポート提示の上でサインし、署名の権限委譲をしなければなりません。日本にいながら売買契約をする場合は、日本の公証人役場に本人が行って、ドイツ語の委任状にサインしたものに公証人がハンコを押し、外務省のアポスティーユ認証を受けた上でそれをドイツに送る必要があります。とても面倒なので、ドイツに行きたくない人は、ドイツの不動産を買わないほうがいいかもしれません。
日本とドイツで違うのは、ドイツではすべての条件が整わないと契約ができないというところです。たとえばローンの承認が下りていない段階では、本契約をすることはできません。したがって日本でいうところの「ローン特約付き契約」というものは存在しません。
市川隆久
株式会社国際不動産エージェント 代表取締役
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