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調査官は重加算税をかけたがる
相続税の「税務調査」の実態と対処方法
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「10年以上の保有」でキャピタルゲイン税がゼロに
NRW州で中古物件を購入しての不動産投資では、10年ほど所有してそれから売却を考えるパターンをおすすめしています。その理由は、築数十年の物件は10年経ってもほとんど減損しないため、しっかり家賃収入を得てからどうするかを考えることができるからです。
日本の物件だと、10年間保有して賃貸収入が同じということはまず考えられませんし、日本では退去リフォームやリノベーション、大規模修繕など、たびたびリフォームを考えなければなりません。しかしドイツでは家賃は下がりませんし、壁紙などを使うことが少ないので、日本的なリフォームもあまり考える必要はありません。私たちの取り扱う物件は必要なメンテナンスを済ませているものが多く、キッチンは前述の通りテナント持ち込みのため、壁の塗装、床の張り替えと室内クリーニング程度での引き渡しもよくあります（ドイツには古い物件が多いので、瑕疵担保責任という日本の不動産業で常識になっている考えがないことも頭に入れておく必要があります）。
そしてドイツで不動産投資をするときには、10年以上不動産を保有していると大きなメリットがあります。それは、個人名義で10年以上持っていた場合、ドイツでのキャピタルゲイン税がゼロになることです。これはぜひとも覚えておきたいポイントです。
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これらの点から、私たちはドイツで不動産を買うなら10年くらい持っているつもりでいることをおすすめしています。実際、長期所有のつもりでいるほうが買主も安心できるでしょう。売ったり買ったりすればそのつど経費がかかります。
ただし、これは世界情勢が大きく変わらないことが前提の提案です。未来は何があるかわかりませんから。ただし、それでも先進国なら持ち続けていれば何とかなります。売るタイミングでないときは賃貸収入を取りながら時期を待てばいいのです。そのように柔軟に戦略を切り替えるためにも、物件選びは人口が減らなそうな場所、人が集まってきそうな場所に注目するべきなのです。
少なくとも10年間は値下りしない不動産を選ぶ
私が会得したドイツ不動産投資成功のポイントをお教えしましょう。最も重要なことは、
●値上がりしそうな良い場所の物件を狙う
というものです。少なくとも10年間は値下りしない不動産を選ぶことを肝に銘じるべきです。例を挙げて説明しましょう。
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●5年～10年で1.5倍に値が上がりそうな物件
そのエリアの一番物件がすでに高い値を付けていて、価格が下がらないと見たとき、その価格と比較して1.5倍に賃料が上がりそうな物件なら、同じ利回りで売却できるはずです。基本は需要が供給を上回っていることで、その状態が一番安全です。
その物件が地元の富裕層が将来買うような広いタイプであるならマル。基本は物件選びで決まります。もしも供給過多の様子が見えたなら、手を引きましょう。
市川 隆久
株式会社国際不動産エージェント 代表取締役
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