ドイツ不動産は「10年以上保有してから売却」が理想的なワケ

不動産投資には特殊な才能やカンは必要ありません。充分な情報を得て比較検討し、論理的にリスクが低いと考えられる物件に投資することが重要なのです。本連載では、30年間のデベロッパー経験を持つ、株式会社国際不動産エージェント代表取締役・市川隆久氏の著書『海外不動産投資はなぜドイツがいいのかホンネでお話しいたします』(とりい書房)より一部を抜粋し、投資対象としてのドイツ不動産の魅力を解説します。本記事では、ドイツ不動産は「10年以上保有してから売却」が理想的な理由を見ていきます。

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「10年以上の保有」でキャピタルゲイン税がゼロに

NRW州で中古物件を購入しての不動産投資では、10年ほど所有してそれから売却を考えるパターンをおすすめしています。その理由は、築数十年の物件は10年経ってもほとんど減損しないため、しっかり家賃収入を得てからどうするかを考えることができるからです。

 

日本の物件だと、10年間保有して賃貸収入が同じということはまず考えられませんし、日本では退去リフォームやリノベーション、大規模修繕など、たびたびリフォームを考えなければなりません。しかしドイツでは家賃は下がりませんし、壁紙などを使うことが少ないので、日本的なリフォームもあまり考える必要はありません。私たちの取り扱う物件は必要なメンテナンスを済ませているものが多く、キッチンは前述の通りテナント持ち込みのため、壁の塗装、床の張り替えと室内クリーニング程度での引き渡しもよくあります(ドイツには古い物件が多いので、瑕疵担保責任という日本の不動産業で常識になっている考えがないことも頭に入れておく必要があります)。

 

そしてドイツで不動産投資をするときには、10年以上不動産を保有していると大きなメリットがあります。それは、個人名義で10年以上持っていた場合、ドイツでのキャピタルゲイン税がゼロになることです。これはぜひとも覚えておきたいポイントです。

 

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これらの点から、私たちはドイツで不動産を買うなら10年くらい持っているつもりでいることをおすすめしています。実際、長期所有のつもりでいるほうが買主も安心できるでしょう。売ったり買ったりすればそのつど経費がかかります。

 

ただし、これは世界情勢が大きく変わらないことが前提の提案です。未来は何があるかわかりませんから。ただし、それでも先進国なら持ち続けていれば何とかなります。売るタイミングでないときは賃貸収入を取りながら時期を待てばいいのです。そのように柔軟に戦略を切り替えるためにも、物件選びは人口が減らなそうな場所、人が集まってきそうな場所に注目するべきなのです。

少なくとも10年間は値下りしない不動産を選ぶ

私が会得したドイツ不動産投資成功のポイントをお教えしましょう。最も重要なことは、

 

●値上がりしそうな良い場所の物件を狙う

 

というものです。少なくとも10年間は値下りしない不動産を選ぶことを肝に銘じるべきです。例を挙げて説明しましょう。

 

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●5年~10年で1.5倍に値が上がりそうな物件

 

そのエリアの一番物件がすでに高い値を付けていて、価格が下がらないと見たとき、その価格と比較して1.5倍に賃料が上がりそうな物件なら、同じ利回りで売却できるはずです。基本は需要が供給を上回っていることで、その状態が一番安全です。

 

その物件が地元の富裕層が将来買うような広いタイプであるならマル。基本は物件選びで決まります。もしも供給過多の様子が見えたなら、手を引きましょう。

 

 

市川 隆久

株式会社国際不動産エージェント  代表取締役

 

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株式会社国際不動産エージェント 代表取締役

1961年生まれ。1984年株式会社リクルート入社。1986年株式会社リクルートコスモス転籍。2004年同社九州支社長。2008年同社千葉支社長。2009年株式会社アイランド東京支店長。2015年独立、国際不動産コンサルタント。2017年株式会社国際不動産エージェント代表取締役。東京外国語大学中国語学科卒業。
25年間、不動産営業・マーケティング・商品企画に従事。その後、海外不動産の販売に従事し独立。世界各国の不動産を視察、販売・セミナー講師を務める。30年間のデベロッパー経験を活かし、独自の不動産マーケティング理論と組み合わせた分析を得意とする。27ケ国78都市の不動産を視察し現在も継続中。

著者紹介

連載日本人投資家にピッタリ!投資対象としてのドイツ不動産の魅力

本連載は、2019年5月15日刊行の書籍『海外不動産投資はなぜドイツがいいのかホンネでお話しいたします』(とりい書房)から抜粋したものです。最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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市川 隆久

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