古くからの問屋街「馬喰横山」が不動産投資で注目を集める理由

本連載は、毎回東京23区内の1つの駅とその周辺を取り上げ、不動産投資の観点で地域のポテンシャルを分析していきます。今回は、中央区・「馬喰横山」駅。

リノベーションで色づく伝統の問屋街

馬喰横山は東京の中央、中央区に位置しており、北側を千代田区と面しています。

 

「馬喰横山」駅は、中央区の日本橋馬喰町と日本橋横山町の地名を合わせて駅名が付けられました。江戸時代から続く問屋街として有名で、周辺は基本的にはオフィス街です。平日は近隣に勤めている方で賑わっていますが、夜や休日には静かな環境です。交通利便性も高く、住む町としても人気があり、近年でも開発が進んでいるエリアでもあります。

 

商業的にはオフィス街らしくコンビニや飲食店が中心ですが、小規模ながらもスーパーやドラッグストアもあるため日常生活には困りません。また、古い建物や倉庫をアトリエやギャラリー、カフェとしてリノベーションしたビルもあり、アートな街としても注目を集めています。

 

写真左から、江戸時代から続く日本有数の現金問屋街/ギャラリーや個性的なショップの入るリノベーションビル「アガタ・竹澤ビル」/馬喰横山エリアでは現在進行形で開発が進んでいる
写真左から、江戸時代から続く日本有数の現金問屋街/ギャラリーや個性的なショップの入るリノベーションビル「アガタ・竹澤ビル」/馬喰横山エリアでは現在進行形で開発が進んでいる

 

複数路線を自在に使いこなせる交通利便性

 

[図表1]路線の異なる4つの駅が使える交通至便なエリア
[図表1]路線の異なる4つの駅が使える交通至便なエリア

 

「馬喰横山」駅を通るのは都営新宿線の1路線のみですが、徒歩圏内に総武本線「馬喰町」駅、東京メトロ日比谷線「小伝馬町」駅、都営浅草線「東日本橋」駅と、交通網は充実しています。

 

都営新宿線を使えば「新宿」、総武本線で「東京」「品川」駅へ直結と、ターミナル駅へのアクセスが非常によい立地にあります。その他、日比谷線や浅草線などの複数路線を使いこなすことにより、自由自在な都心へのアクセスを手に入れることができます。駅が地下で繋がっているため、雨の日でも快適に移動できるのも嬉しいポイントです。

 

また、馬喰横山一帯は細い路地が多いため一方通行の道が目立ち、幹線道路に出るまでが少し面倒です。電車での移動を重視する方には大変便利な立地ですが、自動車での移動にはやや不向きかもしれません。

家賃相場はやや高めで下落率も低い

「馬喰横山」駅周辺の賃貸市場

「馬喰横山」駅の賃貸市場を分析していきます(図表2)。まずは賃料相場と築年数の比較です。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/m2に対し、馬喰横山は3,863円/m2。オフィス街に直結した都心エリアというだけあって、賃料相場はやや高めなエリアです。

 

また、「築年別平米賃料の分布図」(図表3)からもわかるように、このエリアは居住用マンション自体があまり多くはありません。築年の古いマンションでも賃料があまり下がっていないことが伺えます。

 

次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」(図表2)を見てみると、馬喰横山駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の50,833と円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の429円ずつ値上がり、築年数1年ごとに「b.築年」の721円ずつ値下がり、面積1m2ごとに「c.面積」の2,154円ずつ値上がることがわかります。

 

「賃料に対する影響割合の比較」(図表2)から馬喰横山駅の賃貸市場の傾向を分析すると、馬喰横山は築年による賃料下落「b.築年/d.切片」は平均的、標準偏差の割合「e.標準偏差/d.切片」は23区平均よりもやや低く、安定した賃貸市場といえます。また、徒歩による影響はプラスに出ていますが、周辺に複数ある駅の相場に引っ張られていると考えられます。

 

[図表2]馬喰横山の賃貸市場分析
[図表2]馬喰横山の賃貸市場分析
[図表3]馬喰横山の築年数別平米賃料の分布図  ※[図表2、3共通]リズムマンションDBより作成(データは2015年12月末日現在のデータです)※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています
[図表3]馬喰横山の築年数別平米賃料の分布図

※[図表2、3共通]リズムマンションDBより作成(データは2015年12月末日現在のデータです)※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています

 

■馬喰横山の居住者特性

馬喰横山の居住者特性を見ていきます。まずは単身者世帯の比較(図表4)です。東京都ならびに中央区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で約47%、中央区で約55%です。中央区は東京都の中でも単身世帯の多いエリアです。馬喰横山の単身者割合を見てみると62%と中央区の中では高い水準です。人口総数で見ても2010年から2015年で約8,000人弱増加しており、そのうち約6,000人が単身者の増加です。

 

また、対象エリア内の居住者の年齢構成(図表5)をみると男女ともに30~44歳までの割合が高く、この年代だけで35%を占めています。ビジネス街至近という利便性が働き盛りの単身者からの支持が高い理由と考えられます。

 

[図表4]地域別1人世帯と2人以上世帯の割合
[図表4]地域別1人世帯と2人以上世帯の割合

 

[図表5]地域別男女・年齢構成比

[図表5]地域別男女・年齢構成比

2040年まで安定的に人口は増加と予測

借家数(供給)よりも人口(需要)の伸びが目立つ中央区

「馬喰横山」駅の所在する中央区は東京23区の中央に位置しています。日本橋や銀座などの大商業地域(オフィス街)を多く抱えるため、昼夜間の人口比率が大きく、昼間人口は60.6万人に膨れ上がるのが特徴です。

 

住宅・土地統計調査「借家数の変化」(図表6)によると、2008年から5年の間に23区全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」(図表7)を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。中央区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の間に21.9%増加、空き家数は54.3%減少しており、供給よりも需要のほうが高いことがわかります。

 

エリア別に貸家の住宅着工数(図表8)を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。中央区の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2016年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。

 

人口の推移(図表9)を見てみると、中央区の人口は年々増加していることがわかります。東京都によると中央区の総人口と単身者数は2040年まで増加傾向と予測されており、増加率も高い水準と予測されています。

 

馬喰横山においても2010年から2015年で単身者数・率ともに増加しており、今後も単身者需要は一定数見込めるといえます。

 

[図表6]地域別借家数の推移
[図表6]地域別借家数の推移

 

[図表7]地域別空き家になっている賃貸住宅数の推移

[図表7]地域別空き家になっている賃貸住宅数の推移」

 

[図表8]地域別住宅着工数の推移
[図表8]地域別住宅着工数の推移

 

[図表9]中央区の人口推移
[図表9]中央区の人口推移

 まとめ 

「馬喰横山」駅は、江戸時代から続く問屋街として有名で、周辺は基本的にはオフィス街です。平日は近隣に勤めている方で賑わっていますが、夜や休日には静かな環境です。交通利便性も高く、住む町としても人気があり、近年でも開発が進んでいるエリアでもあります。また、古い建物や倉庫をアトリエやギャラリー、カフェとしてリノベーションしたビルもあり、アートな街としても注目を集めています。

 

不動産市場に目を向けると、築古のマンションはあまり多くなく、古くなっても高い賃料を維持できているマンションもあります。近年でも開発が進められており、マンションの供給数も増えていますが、空き家数は2008年から2013年で減少しています。人口増加も予測されており、不動産投資をするうえでよい傾向といえます。

 

リズム株式会社 マーケティング事業部

愛知県出身。大学時代にマーケティングや統計分析、経営論などを学び、卒業後大手食品メーカーに就職。2年間の企画提案営業経験を経てマーケティング部門に異動し、デザート商品の企画・ブランディング・販売促進業務を行う。知人の勧めで資産形成・不動産運用に興味を持つ。知識習得のためFP技能士2級と宅地建物取引士を取得したことをきっかけに「住」の世界の魅力に目覚め、リフォーム会社に転職。マーケティング経験を生かし、会社全体のブランディングを手がける。その後、自身が投資用不動産を購入、管理を任せていたリズム株式会社に入社。自身も投資用不動産各種セミナーの企画・集客をはじめとする投資部門のマーケティング全般を担いながら、資産コンサルタントとして活躍。

所有資格:宅地建物取引士・FP技能士2

著者紹介

連載東京23区を駅別に解説「不動産投資エリア分析」

本連載は、リズム株式会社が発信する「エリアレポート」の記事を抜粋・編集したものです。

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