緑地環境が魅力の「駒込」は賃貸経営向きの街か?

本連載は、毎回東京23区内の1つの駅とその周辺を取り上げ、不動産投資の観点で地域のポテンシャルを分析していきます。今回は、豊島区・「駒込」駅。

JRと東京メトロが接続する成熟した街並み

「駒込」は東京の北側、豊島区に位置しています。北は北区の西ヶ原、東は北区の中里・田端、南は文京区本駒込、そして西は巣鴨と面しています。山手線と南北線の2駅が乗り入れていますが、複数路線が乗り入れる駅としては商業的に繁栄しておらず、隣の巣鴨と比べると落ち着いた街並みを形成しています。

 

駅を降りてまず気が付くのが道路幅の広さです。駒込エリアは住宅街の区画が整備されているため道路幅が広く、町全体に開放感を与えています。また、小さな公園から「六義園」「旧古河庭園」などの緑地環境が整った庭園、お寺もとても多いエリアです。駅周辺には歓楽街もないため治安もよく、空が広く緑が多い街並みで、日々、清々しく過ごすことができます。

 

商業面ではあまり繁栄してはいないものの、駅前通りには飲食店が軒を連ねています。また、下町らしい商店街が多く見られるのも駒込の魅力の一つ。「しもふり商店街」を始め、「アザレア通り商店街」など、いつも人で賑わう商店街はどこか懐かしい印象を与えてくれます。周辺にはコンビニや日々の生活には24時間営業しているスーパーがあるため不便することもないでしょう。

 

写真左より、「駒込」駅前は道路幅が広く開放感のある雰囲気/いつも人で賑わう「しもふり商店街」国の名勝に指定されている「旧古河庭園」
写真左より、「駒込」駅前は道路幅が広く開放感のある雰囲気/いつも人で賑わう「しもふり商店街」国の名勝に指定されている「旧古河庭園」

 

都心を一周する山手線と、山手線を縦断する東京メトロ南北線の乗換駅

 

[図表1]JRと東京メトロで都心部へのアクセルも抜群
[図表1]JRと東京メトロで都心部へのアクセルも抜群

 

「駒込」駅はJR山手線と東京メトロ南北線の2路線が乗り入れています。南北線は東京メトロのなかでも新しい路線で、都心を一周するJR山手線を縦断するように走っています。

 

山手線を使えるので都内各地へのアクセスのよさはもちろんのこと、東京メトロ南北線は「飯田橋」や「四谷」、「永田町」などのビジネス街だけでなく、東京ドームに近い「後楽園」や人気の街である「麻布十番」などお出かけに便利な駅が通っています。また、東急目黒線や埼玉高速鉄道埼玉スタジアム線へ直通運転が行われており、神奈川県や埼玉県方面への移動もスムーズ。また、他路線への乗り継ぎも非常に便利です。

 

都心で生活するうえで、交通利便性の高さは非常に魅力的なポイントといえます。

東京23区の平均水準で安定した賃貸マーケット

「駒込」駅周辺の賃貸市場

「駒込」駅の賃貸市場を分析していきます。まずは賃料相場と築年数の比較です(図表2)。23区平均と比較すると、賃料相場は23区の3,339円/m2に対し、駒込は3,272円/m2。23区内、山手線の駅ということを考えると、割安感のあるエリアです。

 

次に重回帰分析で「築年数」「徒歩分数」「面積」の3つの変数が賃料にどの程度影響を与えているかを分析します。「■徒歩・築年・面積による賃料の重回帰分析結果一覧」(図表2)を見てみると、駒込駅の単身者物件の月額賃料は「d.切片」の63,949円からスタートし、徒歩1分ごとに「a.徒歩」の648円ずつ値下がり、築年数1年ごとに「b.築年」の891円ずつ値下がり、面積1m2ごとに「c.面積」の1,632円ずつ値上がることがわかります。

 

「賃料に対する影響割合の比較」(図表2)から駒込駅の賃貸市場の傾向を分析すると、駒込は徒歩による賃料下落「a.徒歩/d.切片」、築年による賃料下落「b.築年/d.切片」、標準偏差の割合「e.標準偏差/d.切片」、すべて平均的です。昔からある閑静な住宅街などで見られる傾向で、賃貸市場が安定していることが伺えます。

 

[図表2]駒込の賃貸市場分析
[図表2]駒込の賃貸市場分析

 

[図表3]西新宿五丁目の築年数別平米賃料の分布図  ※[図表2、3共通]リズムマンションDBより作成(データは2015年12月末日現在のデータです)※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています

[図表3]西新宿五丁目の築年数別平米賃料の分布図

※[図表2、3共通]リズムマンションDBより作成(データは2015年12月末日現在のデータです)※賃料単価は平均値であり、平米数を乗算した価格が必ずしも相場と一致するものではありません※重回帰分析は築10~30年、16㎡以上30㎡未満の物件から算出しています

 

■駒込の居住者特性

駒込の居住者特性(図表4)を見ていきます。まずは単身者世帯の比較です。東京都ならびに豊島区の人口のうち単身者世帯の割合をみると、東京都全体で約47%、豊島区で約63%です。豊島区は東京都の中でも単世帯も多いエリアです。

 

駒込の単身者割合を見てみると56%と豊島区の中では低い水準ですが、2010年から2015年の推移をみると、約4,000人弱増加しており、そのうち6割が単身者の増加です。

 

また、対象エリア内の居住者の年齢構成(図表5)をみると20~40代、特に25歳~39歳までの男女の割合が高いです。山手線という利便性、賃料相場の割安感、落ち着いた住環境、この3つのポイントから若い単身者からの支持の高いエリアとなっています。

 

[図表4]地域別1人世帯と2人以上世帯の割合
[図表4]地域別1人世帯と2人以上世帯の割合

 

[図表5]地域別男女・年齢構成比

[図表5]地域別男女・年齢構成比

単身者需要が高まり安定した賃貸需要が見込める

借家数(供給)、人口(需要)ともに伸びる豊島区​

「駒込」駅の所在する豊島区は東京23区の北西部に位置しています。「池袋」のような華やかな繁華街や高級住宅地として有名な「目白」など、様々な特性の街が点在しています。

 

住宅・土地統計調査「借家数の変化」(図表6)によると、2008年から5年の間に23区全体で約190千戸の賃貸物件が増え、同調査による「空き家の変化」(図表7)を見ると、空き家数も5年の間で全体的に増えています。豊島区を見てみると、供給にあたる借家数は5年の間に約16.2%増えているのに対し、空き家数は約52.6%増えています。賃貸住宅の供給が高まるなかで、いかに居住者のニーズを捕まえるかが求められるエリアといえます。

 

エリア別に貸家の住宅着工数(図表8)を見ると、東京都と23区の各年の増減は相関していることがグラフから読み取ることができます。豊島区の供給傾向も東京都や23区の増減と似たような動きを見せおり、2000年頃から着工数の増加が見られ、 2006年以降は低い水準で抑えられていることがわかります。2009年以降はまた増加傾向がうかがえ、2016年も東京都と同じく増加傾向と予測できます。

 

人口の推移(図表9)を見てみると、豊島区の人口は年々増加していることがわかります。東京都によると豊島区の人口は2035年以降に徐々に減少を始めますが、2040年の段階でも2005年人口比で約135%と高い水準を保っています。また、豊島区の単身者数も2030年まで増加傾向と予測されています。

 

駒込においては2010年から2015年で単身者数・率ともに増加しており、今後も単身者需要は一定数見込めるといえます。

 

[図表6]地域別借家数の推移
[図表6]地域別借家数の推移

 

[図表7]地域別空き家になっている賃貸住宅数の推移

[図表7]地域別空き家になっている賃貸住宅数の推移

 

[図表8]地域別住宅着工数の推移
[図表8]地域別住宅着工数の推移
[図表9]新宿区の人口推移
[図表9]豊島区の人口推移

 

 まとめ 

「駒込」は東京の北側、豊島区に位置しています。北は北区の西ヶ原、東は北区の中里・田端、南は文京区本駒込、そして西は巣鴨と面しています。山手線と南北線の2駅が乗り入れており、緑の多い落ち着いた街並みを形成しています。複数路線が乗り入れる駅としては商業的に繁栄していませんが、下町雰囲気を残した商店街が多く懐かしい気持ちにさせてくれます。

 

賃貸市場に目を向けると、徒歩による影響、築年による影響、そして市場の幅を表す標準偏差のすべてが平均的です。昔からある街並みに多い特徴で、大きな値動きの少ない賃貸市場といえます。駒込は単身者数も増加傾向にあり、安定した不動産経営に向いているエリアといえます。

 

リズム株式会社 マーケティング事業部

愛知県出身。大学時代にマーケティングや統計分析、経営論などを学び、卒業後大手食品メーカーに就職。2年間の企画提案営業経験を経てマーケティング部門に異動し、デザート商品の企画・ブランディング・販売促進業務を行う。知人の勧めで資産形成・不動産運用に興味を持つ。知識習得のためFP技能士2級と宅地建物取引士を取得したことをきっかけに「住」の世界の魅力に目覚め、リフォーム会社に転職。マーケティング経験を生かし、会社全体のブランディングを手がける。その後、自身が投資用不動産を購入、管理を任せていたリズム株式会社に入社。自身も投資用不動産各種セミナーの企画・集客をはじめとする投資部門のマーケティング全般を担いながら、資産コンサルタントとして活躍。

所有資格:宅地建物取引士・FP技能士2

著者紹介

連載東京23区を駅別に解説「不動産投資エリア分析」

本連載は、リズム株式会社が発信する「エリアレポート」の記事を抜粋・編集したものです。

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