収益物件に関連する出費・・・「必要経費」にできる支出とは?

前回は、タワーマンションと収益物件のどちらのほうが節税効果が高いのかを解説しました。今回は、収益物件に関連する出費で「必要経費」にできる支出について見ていきます。

「私的な支出」は必要経費にならない

Q:経費計上できるものと、できないものの違いは?

 

アパート事業には様々な支出が伴います。できれば経費を多くして所得を圧縮し、節税したいと考えています。支出のうち、経費計上できるものと、できないものの違いは何でしょうか?

 

[PR]武蔵コーポレーションによる無料セミナー開催!6月16日(土)@丸の内
年収2000万円以上または経営者限定
収益物件活用による所得・法人税節税セミナー

 

A:「純粋に収益物件活用のために支払った支出」のみが必要経費になり、私的な支出は必要経費にならない

 

所得税の納税額は、所得額で決まります。所得額とは、収入からすべての経費を引いたものなので、当然経費化できるものが多いほど所得を減らすことができ、納税額も減らすことができます。これは法人も個人も共通の考え方です。

 

収入-必要経費=所得

 

必要経費になる支出とは、「収益物件から収益である賃料等を得るために支払った支出」です。支出のなかでも、必要経費にできるものとできないものがあります。

「経費になるもの」「経費にならないもの」の具体例

それぞれケースバイケースなのですが、単純化すると経費になる支出とは「純粋に収益物件活用のために支払った支出」であり、経費にならない支出とは、私的な活動(家族や友人との活動)に伴う支出と判断されるものです。以下に、経費と認められるもの(○)と認められないもの(×)をまとめました。

 

[PR]武蔵コーポレーションによる無料セミナー開催!6月16日(土)@丸の内
年収2000万円以上または経営者限定
収益物件活用による所得・法人税節税セミナー

 

●税金…収益不動産の取得や事業に関わる税金は必要経費

 

○  印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税、個人事業税、利子税、法人事業税、自動車税

× 所得税、住民税、法人税、法人住民税、延滞税、加算税

 

●アパートローン…支払い利息部分のみが経費

 

○ 支払い利息

× 元本返済部分

 

●入居付けのための費用…全額経費

 

○ 仲介手数料、広告料、管理費、エレベータ保守、消防点検など

○ 店子への家具家電、商品券などのプレゼント(交際費)

 

●不動産の勉強のための費用

 

○ 新聞、不動産関連書籍、不動産セミナー参加費(研修費)、コンサルタント料

× 資格取得のためのセミナー(宅建、インテリアコーディネーターなどでもNG)不動産に関連するものでも、個人の資質を高める資格取得への支出は必要経費にはならない

 

●旅費交通費

 

○ 電車代、バス代、ガソリン代、宿泊費、高速代、駐車場代など
所有物件の確認や新規購入の現地確認のための移動費、セミナーへの移動費なども必要経費になる。領収書の出ない公共交通機関では、明細が分かる「旅費精算所」を作成する

 

●旅費

 

○ 従業員が50%以上参加している慰安旅行(福利厚生費)

× 家族だけの慰安旅行(家族が従業員になっていても不可)

 

●自動車関連費用

 

○  ガソリン代から自動車税、保険料などの法定費用、車両代(社用車の場合)など幅広く必要経費として認められる

×  交通違反の罰則金(ただし、業務中に生じたレッカー移動代やレッカー後の保管代金は必要経費になる)

 

●交際費

 

○ 管理会社の担当者、不動産屋の担当者、従業員との飲食

× 個人や家族、友人との飲食
個人の支出と混同しないよう、領収書に相手と日付を書いておくとなお可
法人の交際費は会社の資本金額に応じて次のように決められている
資本金1億円超…接待交際費のうち飲食費(接待飲食費)の50 %を経費計上できる
資本金1億円以下(次のどちらかを選択) 

1.接待交際費の上限を800万円として経費計上できる

2.接待交際費のうち飲食費(接待飲食費)の50%を経費として計上できる

 

●自宅やマイカー関連費用

 

 個人事業として自宅と事務所が兼用であったり、マイカーを不動産賃貸業でも使用したりしている場合

△  家賃、電気、ガス、水道、インターネット、電話(事業用は10~20%として経費化可能)

○ マイカーでの移動の際の駐車場代、高速代など

△  マイカーでの移動のガソリン代(明確に按分するのが難しいため、事業用は10~20%として経費化可能)

 

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

連載収益不動産の手残りを最大化する節税術Q&A

本連載は、2016年7月29日刊行の書籍『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

 

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

【物件選びから融資、管理、税務、売却まで「知らなかった」ノウハウが満載! 500棟6000戸を管理し入居率98%を実現してきた不動産のプロがワンランク上の知識とテクニックを全公開】 不動産投資のノウハウに関する情報は書籍…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧