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収益物件活用における資産管理会社の「三つの利用形態」

前回は、収益物件の活用において「資産管理会社」を利用するメリットを解説しました。今回は、資産管理会社の三つの利用形態を見ていきます。

所得税率が法人税よりも高い場合、設立法人で物件取得

収益物件活用における資産管理会社には、三つの利用形態があります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分に合った方法で、法人を設立・運営しましょう。基本的には取り組みの難易度と節税効果は比例します。

 

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①設立した法人を使って物件を取得する(アパートの名義は法人)

 

この方法はとてもシンプルです。設立した資産管理会社名義で金融機関からお金を借りて、アパートを購入・経営していきます。

 

報酬は役員報酬というかたちで、本人、もしくは配偶者の、本業の所得の少ないほうが取得するか、会社の利益(内部留保)としてそのままプールしていく方法です。

 

この方法のメリットは、①~③のなかで節税効果が最も高いことです。個人所得がかなりの額に達していて、その税率が法人税よりも高い場合に効果を発揮します。

 

デメリットは、金融機関のなかには法人名義への融資を認めない(個人のみ認める)金融機関もあるため、取り組みの難易度が高い点です。

個人で取得する利益の一部を法人に移転し、税額を圧縮

②設立した法人にサブリースを行う(アパートの名義は個人)

 

個人が取得したアパートを設立した資産管理会社に一括貸しをし、その賃貸料を個人が受け取るという方式です。金融機関で法人での不動産取得を認めてもらえず、やむを得ず個人で取得した場合やすでに個人で物件を取得している場合に取るスキームです。①よりも手軽に行えるメリットがあります。個人で取得する利益の一部を法人に移転させ、税金の額を圧縮するのが目的です。

 

入居者からの賃料は、一度管理法人に入ります。そこから再び賃借料として個人に払われるので「サブリース方式」と呼ばれています。

 

この方法では、どの程度のサブリース料を得られるかがポイントになります。一般的に、その割合は20%前後といわれています。なお、相場よりも明らかに安い金額で一括貸しをしている場合は、不当に同族会社への利益を移転したものとして税務署に否認される恐れがあるので注意が必要です。

 

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③設立した法人を管理会社として機能させる(アパートの名義は個人)

 

設立した法人にアパートの管理を委託する形式です。管理の委託というかたちのため、②よりもさらに簡単に取り組めるメリットがあります。

 

この方式もサブリース方式と同様、利益の一部を個人から法人へ移転するのが目的です。しかし、この場合には、設立した会社がきちんと管理業務を行っていることが条件となります。形式だけの場合は、税務署から否認される可能性があります。

 

具体的には、入居者からの家賃集金業務や掃除などの業務をその法人に委託し、実際に行う必要があります。また、管理料として認められるのはせいぜい賃料収入の10%程度までとなるので、税効果は①~③のなかでは最も低くなります。
 

[図表]資産管理法人の3つの利用形態

参考:税理士・飯塚美幸氏講演資料
参考:税理士・飯塚美幸氏講演資料

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

連載収益不動産の手残りを最大化する節税術Q&A

本連載は、2016年7月29日刊行の書籍『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

 

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

【物件選びから融資、管理、税務、売却まで「知らなかった」ノウハウが満載! 500棟6000戸を管理し入居率98%を実現してきた不動産のプロがワンランク上の知識とテクニックを全公開】 不動産投資のノウハウに関する情報は書籍…

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