収益不動産所有者への税務調査…事前確認すべきポイントは?

前回は、資産形成に有利となる収益物件の名義について解説しました。今回は、税務調査の連絡を受けた際に確認すべきポイントを見ていきます。

毎年6%程度の法人に実施される「税務調査」

Q:税務調査の連絡がきたらどうする?

 

税務調査が入るとの連絡がきました。経理についてはすべて税理士に任せていますので、どう準備をすればいいのか分かりません。また、調査が入ると必ず追徴課税されるという話も聞きますが、プロが正当に経理処理した決算でも、そんなに間違いがあるのでしょうか?

 

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A:申請書類を再確認して必要に応じて税務調査に強い税理士に同席してもらう

 

税務調査とは、自らが申告した内容が正しいかどうかを、税務署が調査することです。税務調査が入る際には、基本的には事前通知があります。税務調査は、毎年法人のうちの6%程度に実施されています。

 

つまり、全体で見ると10年に1回くるかどうかという確率です。また、個人については100人に1人の割合で来るといわれています。ただし、これは会社の規模や内容、売上によって様々で、5年に1回入る会社もあれば、3年に1回入る会社もあります。新設法人で比較的多くの利益が出ている会社は、設立3年目に税務調査が入るケースが多いという説もあります。

 

いずれにせよ、いつかは調査が入るという認識で、正しい会計処理を心掛けるほかありません。また、昨今は不動産所得者への調査を強化する方針で調査対象が広がっています。これは、国全体としての税収不足という問題と今まで不動産所得者への調査がほとんど行われていなかったということを背景にしています。

 

調査を受けた会社の約7割が、誤りを指摘されるといわれています。しかし、脱税等の不正をしていなければまったく怖がる必要はありません。自分で対応するのに不安があるときは税理士に同席してもらい、税務署に対してきちんと説明をしてもらいましょう。

 

また、税理士でも不動産に詳しくない税理士や税務調査を経験したことのない税理士では心もとないものです。必要であれば不動産に精通し税務調査に強い税理士に同席をしてもらうことをおすすめいたします。

確定申告の内容・決算内容に問題がないか再度確認

短時間の調査で1年分(場合によっては過去3年分)の会計資料をチェックするわけですから、調査官もポイントを絞って見てきます。調査が入る連絡を受けたら、自分でも確認しておきましょう。また、一応顧問税理士に相談し、今までの確定申告の内容および決算の内容に問題ないか再度確認する必要があります

 

1、売上の計上時期

売上の計上時期が間違っている、もしくは、操作されていないか確認されます。特にその期の決算で計上するべき売上が漏れていないかどうかは、重点的に見られるポイントです。

 

2、交際費

交際費が収益物件の活用と関係なく使われていないかは必ずチェックされます。収益物件の活用と関係のない経費についてのチェックが昨今厳しくなっていますので注意が必要です。税務署の認識では不動産所得者に交際費はあまり必要ないという認識なので、かかった費用についてはきちんと説明できる準備が必要です。

 

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3、契約書類関係の整備

収益物件の活用においては、売買契約書、賃貸借契約書、管理委託契約書等諸々の契約書をチェックされます。必ず用意しておきましょう。たとえば、減価償却のもとになる土地と建物の価格割合については必ずチェックされるのできちんと説明できるようにしておくべきです。

 

4、売上の計上漏れ

売上の計上漏れは、その後のお金の流れも含めてチェックします。収益物件で多いのは滞納です。滞納は売上に計上する必要がありますが、これが漏れているケースが多いので注意が必要です。

 

5、人件費

身内の雇用についてチェックされます。勤務実態がない場合は、雇用関係を否認される場合もあります。

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

連載収益不動産の手残りを最大化する節税術Q&A

本連載は、2016年7月29日刊行の書籍『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

 

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

【物件選びから融資、管理、税務、売却まで「知らなかった」ノウハウが満載! 500棟6000戸を管理し入居率98%を実現してきた不動産のプロがワンランク上の知識とテクニックを全公開】 不動産投資のノウハウに関する情報は書籍…

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講師 藤本誠之 氏
日時 2018年06月09日(土)
内容

会場 幻冬舎本社ビル内 セミナー会場

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