家賃収入が急速に下落･･･中古物件投資のリスクとは？

事故などが理由で大幅に家賃下落するケースも…

[失敗事例] 家賃が下落して物件を持ち続けられない

５年ほど前に千葉県の某私鉄沿線でRC造マンションを購入しました。利回りが高いのが魅力で、購入時には「長く持ちたい」と考えていました。ところが入居者が入れ替わるごとに家賃が下がっていきます。満室になったとしても、当初予定していた利回りには到底及びません。物件選びを間違えたことに気づいたときは後の祭りでした。市況がいいうちに売却を検討しています。

投資家の皆さんが、最初は「これはいい！」と思って購入したところ、想定以上に速いスピードで家賃下落が起こることもあります。主な理由はリサーチ不足ですが、事故などが理由で大幅に家賃下落するケースもあります。

売却をしようと思っても、今の家賃で相場の利回りで売りに出すには、かなり安い値段にする必要があり、その価格ではローンの残債が残ってしまいます。つまり「売るに売れない」のです。

その時点で、投資計画は破綻しているのですが、心理的に損切りはできない……そんな投資家が多いようです。

もともと良い状態ではない可能性が高い中古物件

物件を売りに出す大前提は、前の所有者が「いらなくなった」からです。いらないというのは、さまざまな事情がありますが、物件が良い状態でない可能性が高いです。多くの中古物件は、もてあまされた状態で売りに出されるケースが多いということです。

例えば、新築時と比べて大分家賃が下がっている、この先も退去のたびに家賃を１万円下げる必要がある……これではいくら満室になっても収益が出ません。そのため、所有する投資家は売却を決意します。

それをよく調べもせず、家賃が下がっていることも知らずに次の投資家が買ってしまいます。購入後は前オーナーの苦悩をそのまま引き継ぐので、１部屋空くごとに家賃が１万円下がって驚くことになります。

この失敗事例もそうですが、投資家の皆さんは広告の利回りだけを見て「その価値がある」と思ってしまいますが、その売りに出ている物件が「本当にその価値があるのか」というのをきちんと見極めないといけません。