前回は、不動産投資には「ゴールの設定」が不可欠な理由を取り上げました。今回は、不動産投資に必要な「事業としての本質」への理解について見ていきます。

不動産投資の目標やゴールは人それぞれ

不動産投資における成功を考えたとき、失敗のバリエーションもいろいろありますが、それと同じくらい成功のバリエーションもあります。

 

不動産投資は手法に種類がありますが、人によって目標やゴールが変わるのも特徴です。サラリーマンの副業として、お小遣い稼ぎの感覚で月10万円のキャッシュフローを得たいのか、それとも月20万〜30万円程度のキャッシュフローで子供の教育費や老後資金を貯金していきたいのか。もしくは月々100万円のキャッシュフローを得て、会社を早期リタイアしたいのか。

 

そのゴールに応じて、購入する物件の条件や規模も変わっていきます。ひたすら買い進めていくことばかりが正解ではないのです。

 

大切なのは、自分を知ることです。「自分がしたいことは何か」と心の中でじっくり自分と対話して、自分の求めるゴールを設定して、そこに辿り着くことです。本業があって、自分の仕事が大切であれば、それなりの規模の投資でいいと思います。

規模拡大にはリスクが伴う反面、リスクヘッジの効果も

不動産賃貸業を始めるのも、私たちのように不動産会社を起業するのも同じように覚悟は必要です。事業を広げれば広げるほど、そのリスクは高まります。とはいえ、ある程度の規模があったほうが賃貸事業は安定します。

 

単純に区分マンションを1室だけ所有していれば、退去の際に家賃収入は0になってしまいます。それが1棟4室のアパートになればリスクが多少分散されますが、それでも1室空けば空室率が25%で売り上げがロスします。しかし40室を所有していたら、4室の空きが出ても空室率は10%ということになります。いたずらな規模拡大はリスクが伴いますが、やはりある程度の規模というのは、リスクヘッジにもなります。

 

人によって、目指す規模は30戸だったり5棟10室とする人もいれば、50室という人もいれば、100室という人もいます。金額を目標にする人もいると思います。「資産何億円」とか、「キャッシュフローがいくら」とか。真に自分の求める目標を定めて、その目標までなるべく早く到達するようにお手伝いをしています。

 

例えば、きちんと黒字経営ができれば、融資の枠は拡大していきます。事業年度を重ねて決算をうまく作っていくことで、初めは本当に自分の給与年収のみがバックボーンだったものが、黒字決算を重ねていくことにより、当初の借入額より、多くの融資を受けることが可能になることもありえます。

 

法人に限らず個人でも、不動産事業の実績を評価されれば、融資枠の拡大も考えられます。給与収入は、ある程度上限が考えられますが、1棟目を購入した数年後に2棟目を購入して、最初の2棟がちゃんと経営できていれば、3棟目でまた融資をしましょう、という話にもなりえます。個人であっても、事業は事業として評価されるのです。物件のオーナーになりたいという所有欲でやることも重要なのですが、やはり事業としての本質を理解することが大切です。

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    本連載は、2016年10月11日刊行の書籍『失敗例から学ぶ 儲かる不動産投資の極意』から抜粋したものです。稀にその後の税制改正等、最新の内容には一部対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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    平山 智浩・渡辺 章好

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