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都心5区で進む「値下げしても売れ残る」深刻な二極化
長らく上昇を続けてきた東京都23区の中古マンション市場ですが、その潮目が変わりつつあります。
マンションリサーチ株式会社が、2024年1月から2026年8月までの取引事例60,695件を対象にした調査データから、現在の市場が大きな転換点にあることが明らかになりました。
調査によると、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の「都心5区」については、2024年半ばのマイナス金利終了と、その後の政策金利0.25％への利上げを機に、値下げ率が上昇。これは売主が成約のために価格を下げる割合が増えたことを示します。
さらに2026年8月には、値下げ率と販売日数がともに2024年1月以降の最高水準に達しました。価格を下げてもすぐに買い手がつかない停滞感が漂います。
それでも平均成約価格は1億2,000万円前後で横ばいに推移。その要因として、調査では海外投資家や国内富裕層による買い支えを要因に挙げます。彼らはローンに頼らずキャッシュで買うため、金利上昇の影響を受けにくいという特徴があります。
このように価格水準が維持される一方で、一般の買い手が締め出される二極化が進んでいます。
その他18区を阻む「8000万円の壁」と実需層の経済的限界
都心以外の「18区」は異なる動きです。調査によれば、2026年2月頃まで値下げ率や販売日数は低水準で安定していました。しかしその後、値下げ率が急騰。2026年8月に最高水準を記録します。
ただし、その他18区では値下げをすることで、成約件数などの流動性を保てています。価格さえ調整すれば買い手が現れる状態です。
この背景には、実需層の明確な予算の上限があると考えられます。
同調査における平均成約価格は、2026年3月をピークに現在は6,300万円前後で横ばいに推移。また成約価格の分布を見ると、2026年7月時点で6,000万円未満が全体の54％、8,000万円未満が72％を占めました。その他18区では、購入者の約4分の3が8,000万円未満で取引しています。
一般の会社員世帯にとって、中古マンション購入の現実的な上限は8,000万円――これが分厚い壁といえそうです。
