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「安全な資産避難先」ドバイ不動産に訪れた決定的な転機
世界の富裕層マネーを引き付け、上昇を続けてきたドバイの不動産市場に転機が訪れている。
米国とイスラエルが2026年2月28日にイランへの攻撃を開始してから半年。イランは米軍関連施設などへの攻撃で応酬し、中東情勢は長期化の様相を強めている。
8月末時点でも戦闘は終息しておらず、ペルシャ湾岸諸国を取り巻く安全保障環境そのものが変化した。その影響を敏感に映しているのが、これまで世界の富裕層の「逃避先」として資金を集めてきたドバイの不動産市場である。
5年間続いた「ドバイ1強」
開戦前までのドバイ住宅市場は、文字通り活況を呈していた。英不動産大手ナイト・フランクによると、2025年の住宅売買件数は20万5400件と前年比18％増え、取引金額も25％増の5442億ディルハムと過去最高を更新した。1000万ドル以上の超高級住宅も年間500件売買された。
背景にあるのは人口増加だけではない。税負担の軽さ、外国人が不動産を保有しやすい制度、治安、航空ネットワーク、富裕層向けの教育・医療環境などが組み合わさり、欧州、ロシア、インド、中国などから資産家が流入した。日本の投資家にもドバイ物件を販売する動きが広がった。
ところが、今回の戦争はこれまでとは性格が違う。かつて中東で緊張が高まった際には、むしろ湾岸地域の資金が「安全なドバイ」に流れ込む側面があった。
しかし今回は湾岸諸国そのものが軍事衝突の影響を受ける。ドバイの最大の強みだった「中東にありながら安全」という前提に、投資家がリスクプレミアムを求め始めたのである。
売買件数が急減
数字には既に変化が表れている。CBREによると、2026年1～3月期のドバイ住宅取引はなお4万5000件を超えていたものの、3月には明確な減速が始まった。
4～6月期になると住宅需要が弱まり、取引件数も低下した。CBREは地域情勢による貿易、観光、航空などへの影響を理由に、UAEの2026年の経済見通しも引き下げている。第2四半期の住宅取引件数は約3万4850件。前年同期比31％減となったとの集計もある。
価格にも調整が広がっている。ドバイ土地局の取引データを基にした住宅価格指数では、2026年7月の住宅価格は前年比2.6％低下した。アパートは3.3％下落する一方、ヴィラは1.7％上昇しており、すべての物件が一様に値下がりしているわけではない。
一部では調整幅がさらに大きい。7月にはブルジュ・ハリファ周辺のアパート価格が前年同月比19％、ジュメイラ・ビーチ・レジデンスが15.1％下落したとの調査もある。つまりドバイ市場は、「何を買っても上がる市場」から、物件を選別する市場へ移りつつある。
