中古アパート投資、「台風被災後」の入居者トラブル…部材不足で修繕が遅れる際の「賃料減額請求」への法的実務【弁護士が解説】

被災を理由に「早期退去」の申し出…違約金条項の有効性と原状回復のポイント

修繕に時間がかかると、「これ以上住み続けられないので退去したい」と入居者から申し出を受けることもあるでしょう。このような場合、「契約期間中の退去には違約金が発生する」とする特約があっても、当然に違約金を請求できるとは限りません。

たとえば、雨漏りによって居室の一部が使用できない、給排水設備が長期間利用できないなど、建物が本来予定されていた居住機能を大きく失っている場合には、入居者が契約を解除できる可能性があります。このようなケースでは、違約金条項の適用が認められないことも考えられます。

一方で、生活への影響が限定的であり、オーナーも速やかに修繕手配を進めているような場合には、直ちに契約解除が認められるとは限りません。被害の程度や修繕の見込み、オーナーの対応状況などを踏まえ、個別に判断されることになります。

また、退去時には原状回復費用を巡るトラブルにも注意が必要です。被災による汚損や損傷についてまで入居者に負担を求めることは適切ではありません。退去時には、災害による被害と入居者の使用による損耗を区別し、室内の状況を写真などで記録したうえで精算を進めることが、不要な紛争を防ぐポイントとなります。

紛争を未然に防ぐ「遅延理由説明書」による合意形成の手順

台風などの自然災害による修繕では、「直したくても直せない」という状況が生じることがあります。近年も、中東情勢の影響によるナフサ不足などを背景に、建築資材の供給が滞り、修繕工事の着手や完了が遅れるケースがみられました。法律は、このような事情があるにもかかわらず、不可能な修繕をオーナーに求めるものではありません。

もっとも、重要なのは「修繕できなかった」という結果ではなく、「修繕に向けてなにを行っていたか」です。施工業者への依頼日、見積りの取得状況、部材の納期、入居者への説明内容などを「遅延理由説明書」として記録・共有しておけば、オーナーが適切に対応していたことを客観的に示すことができます。

災害時の賃貸経営では、法的責任の有無だけでなく、入居者との信頼関係を維持することも重要です。できないことを約束するのではなく、できることを着実に実行し、その経過を丁寧に説明することが、結果として紛争の予防につながるでしょう。

山村 暢彦

弁護士法人山村法律事務所

代表弁護士

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