台風や集中豪雨によって物件が被災した際、アパートオーナーの懸念は「責任の範囲」だけに留まりません。特に昨今は、建設部材の不足や工期の遅延が常態化しており、「直したくてもすぐに直せない」という問題に直面します。修繕が長引くなか、入居者から「家賃を下げてほしい」と要求された場合、法的にどう対応すべきなのか。本記事では、賃貸借実務に精通した山村暢彦弁護士が、民法改正を踏まえた適正な減額割合の算定と、円満な合意形成のステップを解説します。
入居者「工事のあいだ、家賃を下げてくれ」…民法改正による賃貸経営への影響
修繕が完了するまでに時間を要すると、入居者から「修繕中は家賃を減額してほしい」と求められることがあります。この点については、令和2年4月施行の民法改正により、建物の一部が使用・収益できなくなり、その原因が入居者の責任によるものでない場合には、その使用できない割合に応じて賃料は当然に減額されることが明文化されました（民法611条）。
ただし、「修繕が終わるまで家賃が半額になる」といった一律の基準があるわけではありません。減額割合は、設備の種類や建物全体への影響、使用できない期間などを総合的に考慮して判断されます。
たとえば、給湯器が故障して浴室が使用できない場合と、エアコンが真夏に故障した場合では、生活への支障の程度は異なります。また、屋根の一部が破損していても居住自体に大きな支障がないケースと、雨漏りによって一部の部屋が使用できないケースとでは、適正な減額割合も変わってきます。
実務上の目安として、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が公表している「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」が参考にされることもあります。ただし、このガイドラインには法的拘束力はなく、あくまで交渉や合意形成の目安にすぎません。最終的には個々の契約内容や被害状況を踏まえて判断されます。
そのため、オーナーとしては、入居者から賃料減額を求められた場合に直ちに拒否したり、逆に要求どおり応じたりするのではなく、まずは被害状況や修繕見込みを丁寧に確認し、減額の必要性や金額について話し合うことが重要です。
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代表弁護士
実家の不動産・相続トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産・相続トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。
数年前より「不動産に強い」との評判から、「不動産相続」業務が急増している。税理士・司法書士等の他士業や不動産会社から、複雑な相続業務の依頼が多い。遺産分割調停・審判に加え、遺言書無効確認訴訟、遺産確認の訴え、財産使い込みの不当利得返還請求訴訟など、相続関連の特殊訴訟の対応件数も豊富。
相続開始直後や、事前の相続対策の相談も増えており、「できる限り揉めずに、早期に解決する」ことを信条とする。また、相続税に強い税理士、民事信託に強い司法書士、裁判所鑑定をこなす不動産鑑定士等の専門家とも連携し、弁護士の枠内だけにとどまらない解決策、予防策を提案できる。
クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続関連のトラブルについて、解決策を自分ごとのように提案できることが何よりの喜び。
現在は、弁護士法人化し、所属弁護士数が3名となり、事務所総数7名体制。不動産・建設・相続・事業承継と分野ごとに専門担当弁護士を育成し、より不動産・相続関連分野の特化型事務所へ。2020年4月の独立開業後、1年で法人化、2年で弁護士数3名へと、その成長速度から、関連士業へと向けた士業事務所経営セミナーなどの対応経験もあり。
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