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狙い撃ちされた「不動産小口化商品」と「5年ルール」
さらに追い打ちをかけるのが、令和8年度の税制改正です。
1．不動産小口化商品は「出口なし」の時価評価へ
これまで手軽な節税手段として普及した小口化商品ですが、改正後は相続税評価額を「市場価格（取引価格）」とする方針が出されました。
緩和措置として時価の80％を上限とする見通しですが、従来の2～3割まで評価を落とせるメリットは消失します。
恐ろしいのは、「取得時期を問わない」とされている点です。過去に節税目的で購入したものであっても、2027年1月1日以降に相続が発生すれば新ルールが適用されます。「昔買ったから大丈夫」という理屈は通用しません。
2．アパート経営を襲う「5年以内取得」の規制
また、通常の賃貸物件も例外ではありません。
改正後は、相続開始前5年以内に取得・新築した物件は、路線価ではなく「取得価格」ベースで評価されることになります。「余命わずかだから急いで不動産を買う」という駆け込み節税は、完全に封じ込められるのです。
資産を守り抜くための具体策
では、この理不尽な状況でどう動けばいいのでしょうか。
まずひとつは「事業実態を伴う長期保有」への回帰です。
目先の節税効果という「おまけ」を追うのではなく、キャッシュを生む「事業」として不動産投資を捉え直し、長期的な視点で資産を形成する姿勢をもちましょう。
そしてふたつめは、「生前贈与の加速と資産の組み換え」です。
令和9年の本格適用までの期間を“猶予期間”と捉えて、評価額が下がらなくなる小口化商品などは、現行ルールのうちに「相続時精算課税制度」などを活用して次世代へ渡してしまう、あるいは出口戦略としての売却を検討するなど、ポートフォリオの抜本的な見直しを進めましょう。
「とりあえず不動産を買えばいい」という思考停止は、もはや最大の経営リスクです。傷口が広がる前に、自身の資産状況を冷静に見直してみてはいかがでしょうか。
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黒瀧 泰介
税理士法人グランサーズ共同代表／公認会計士・税理士
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