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【判例②】地上権設定による90％評価減は許されるのか
次に紹介するのは、地上権の設定を利用した土地評価額の大幅な減額の事例です。
被相続人Aさん（83歳）は、相続税対策を目的に有限会社甲を設立しました。
そのうえで、自身が所有する土地について、地代年額3,684万円・存続期間60年という条件で地上権を設定し、その土地上に自走式2階建ての駐車場を建設して駐車場経営を開始しました。
Aさんはこのスキームを活用し、存続期間が50年を超える地上権に「相続税法23条」を適用し、土地評価額を最大90％まで減額することを想定していました。
これに対し税務署長は、この地上権設定行為を「相続税法64条1項」に基づき否認。実態は地上権ではなく通常の賃借権にすぎないとして、評価減を20％にとどめて相続税の課税価格を算定しました。
のちの裁判でも、裁判所はこの税務署の判断を妥当と認めています。
Aさんのスキームが「不当」と判断された3つの理由
裁判所は、次の3点を不自然・不合理であると指摘しました。
1．実態としては賃借権に近いにもかかわらず、「存続期間60年」という地上権設定契約を締結している
2．被相続人が83歳という高齢であり、契約締結後まもなく死亡している
3．駐車場経営の収支や採算性が十分に検討されていない
実際、有限会社甲の年間収入は3年間でそれぞれ1,600万円、1,300万円、800万円程度にとどまり、経済合理性を欠く事情として考慮されています。
「不当に減少」の判断基準をどう捉えるか
これら2つの判例からわかるのは、「不当に減少」に該当するかどうかは、
・取引の形式ではなく実態
・経済的合理性の有無
・当事者の年齢や状況
・相続税対策が主たる目的となっていないか
といった事情を総合的に勘案して判断されるという点です。
「相続税法64条1項」は非常に強力な否認規定ですが、すべての相続税対策を否定するものではありません。
しかし、合理性を欠いたスキームについては「不当」と評価されるリスクが高いことが、判例からもわかります。
八ツ尾 順一
大阪学院大学 教授
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