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賃貸マンションの相続税評価の仕組み
賃貸マンションの評価は、建物と土地を分けて算定されます。
入居者がいる場合、建物には「借家権」が、土地には「貸家建付地」という考え方が適用され、評価額が減額されます。
具体的な算式は次のとおりです。
建物
固定資産税評価額 ×（1－借家権割合）
土地（貸家建付地）
自用地評価額 ×（1－借家権割合 × 借地権割合）
（注）借家権割合は、全国で30％です。
なお、借家権割合は全国一律で30％と定められています。
借地権割合は地域ごとに国税局長が定めており、路線価図上ではA～Gなどの記号で表示されます。たとえば「C」は70％を意味します。
具体例で見る評価額の差
ここで、簡単な数値を用いて検討してみましょう。
建物の固定資産税評価額：1億円
土地の自用地評価額：2億円
入居者がいる場合
建物：1億円 ×（1－0.3）＝7,000万円
土地：2億円 ×（1－0.3 × 0.7）＝1億5,800万円
合計すると、評価額は2億2,800万円となります。
入居者がいない場合
一方、空室で誰も入居していない場合、借家権や貸家建付地としての減額は行われません。
建物：1億円
土地：2億円
合計は、3億円です。
この結果、入居者がいる賃貸マンションの方が、評価額は7,200万円も低くなるという逆転現象が生じます。
