相続した〈形状に難あり〉の土地、相続税額が高すぎる…専門家の“証拠”を用意して税務署と真っ向勝負も、裁決で相続人が“ボロ負け”したワケ【税理士が解説】

ゴールドオンライン新書最新刊、Amazonにて好評発売中！ 

データで読み解く「日本経済」のリアル【エンタメ・スポーツ・事件編】
宅森昭吉（著）＋ゴールドオンライン（編集）

データで読み解く「日本経済」のリアル【季節＆気象・マインド・おもしろジンクス編】
宅森昭吉（著）＋ゴールドオンライン（編集）

富裕層の資産承継と相続税 富裕層の相続戦略シリーズ【国内編】
八ツ尾順一（著）＋ゴールドオンライン（編集）

シリーズ既刊本も好評発売中 → 紹介ページはコチラ！

需要が低く形状に難ありの土地は「特別の事情」にあたるか

相続人の主張

相続人は、「本件土地は形状に難があり、利用価値も限定的であることから、通達で定められた路線価で評価すると実勢価格を大きく上回り、実情とかけ離れた評価となっている」と主張。これを裏づけるものとして、相続開始直後に不動産鑑定士へ依頼して作成した「鑑定評価書」を提出しました。

この鑑定評価書では、地域的な需要の低さや前面道路の幅員の問題、変形地による利便性の低さなどを挙げたうえで、土地の市場価値は通達評価額の7割程度であると算定されていました。

相続人は、これらの事情は「評価通達6項にいう『特別の事情』に該当する」と主張し、「不動産鑑定評価額に基づく減額更正」が認められるべきだと訴えました。

税務署の主張

これに対し税務署は、一貫して「評価通達に基づく評価は妥当である」との立場をとりました。

まず、評価通達は課税の公平性を確保するために設けられたルールであり、一定の評価のばらつきが生じることを前提とした制度設計となっていることから、実勢価格との差異があったとしても、それだけでただちに「特別の事情」に該当するとはいえないと指摘しました。

また、相続人が主張する「土地形状や道路条件などの個別事情」は、評価通達のなかでも一定程度考慮されている要素であり、通達評価が実態を無視したものとはいえないと指摘。つまり、通達評価には十分な合理性があり、あえて鑑定評価に基づく評価方法へ変更する必要性は見出せないとしました。

さらに、鑑定評価書についても、その信頼性にも疑義があると指摘しました。

具体的には、通達評価より大幅に低い評価額を示しているにもかかわらず、その根拠や評価過程の詳細が不明慮であること、また鑑定書自体が相続開始から一定期間経過後に作成されており、「相続開始時の時価」を示す資料としての妥当性に欠けると評価しました。