相続した〈形状に難あり〉の土地、相続税額が高すぎる…専門家の“証拠”を用意して税務署と真っ向勝負も、裁決で相続人が“ボロ負け”したワケ【税理士が解説】

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不動産評価が“実情”と見合わない…鑑定評価を巡る裁決事例

相続税の申告において、不動産の評価は申告額に直結する重要な要素です。

土地の評価は、国税庁が定める「財産評価基本通達（以下、評価通達）」に基づき、原則として画一的な方法で行われます。評価通達は、全国どこでも同じ基準で評価できるように設計された制度であり、課税の公平性や予見可能性を確保する役割を担っています。

しかし実際には、不動産の価値は立地や形状、利用状況、需給バランスなどによって大きく変動するため、通達に基づく評価額が実勢価格とかけ離れてしまうケースも珍しくありません。

今回は、相続人が「通達による評価は不動産の実情を反映しておらず、過大評価になっている」と主張し、不動産鑑定士による鑑定評価書を用いて更正の請求を行ったものの税務署がこれを認めず、国税不服審判所で争われることになった事例を紹介します。

この裁決で争われたのは以下の2点です。

相続人は、「画一的な通達評価では不動産の実情が正しく反映されない」として、鑑定評価に基づく評価額を採用すべきだと主張し、相続税額の減額を求めました。これに対し税務署は、「特段の事情は存在しない」として通達評価の維持を主張。

これにより、裁決では「特別の事情」の有無と「鑑定評価の信頼性」が主要な争点となりました。