修繕費が嵩んでキャッシュフローがマイナスに……。不動産投資でよくある悩みの解決策とは？ 本記事では、修繕費の会計処理から資金繰りの改善策まで、MK Real Estate 税理士事務所の、元国税調査官で自らも不動産投資を行っている川口誠税理士が実践的なアドバイスを伝授します。
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キャッシュフローと修繕費の関係性
修繕費は家賃収入から手元に残るお金に直接影響してきます。管理会社からの家賃の振込みと相殺されることが多いと思いますが、修繕費の金額が大きい場合には、別途請求されることもあります。
以下は、筆者があるアパートで実際に行ったこの2～3年の修繕の履歴になります。
1．室内電気温水器修理（2部屋）
2．靴箱修繕
3．火災報知器交換（全部屋）
4．退去リフォーム工事
5．浴室水栓交換
6．室外電気温水器交換
7．エアコン交換
このなかで、最も大きかった修繕費の金額は、⑥の室外の電気温水器を交換した費用で40万円ほどになりました。修理でこと足りればよかったのですが、部品の在庫がなく、電気温水器そのものを交換することになり、痛い出費となりました。
それに次いで大きかったのが、④の退去時にかかったクロス張替え等のリフォーム工事の費用。総額30万円ほどでした。皆さんも聞いたことがあると思いますが、ファミリー世帯が長く住んでいる場合には、退去時のリフォームにそれなりの費用がかかることがあります。逆にいうと、更新が続いている入居者がいれば、リフォーム工事費用を準備しておかなければなりません。
不動産投資家個人は、青色申告決算書の必要経費または収支内訳書の経費に修繕費の勘定科目が印字されていますので、該当箇所に金額を記載して経費に計上します。不動産所有法人や資産管理会社等の法人は、販売費および一般管理費に修繕費として費用計上します。
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MK Real Estate 税理士事務所
税理士
大学院での税務会計の実証研究を通して、理論的に税金をとらえる思考を身につける。
国税局では高度な調査力が必要とされる調査部において、10年以上にわたって上場企業等の税務調査に従事するなど、中小企業から大企業まで100以上の会社の税務調査を行う。
その中で、不動産投資家、資産管理会社の税金対策が上手くいっていない現状を目の当たりにする。どうしたら改善するのかといったノウハウを蓄積するにとどまらず、自らも資産形成としてワンルームやアパートを購入し、不動産投資による節税を実践している。
これまでの経験と知見を生かし、不動産投資家、資産管理会社等の税理士としても活動している。
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