住人がどんどん出ていく…「退去者」が続出するアパートの共通点

空室リスクにより脅かされるアパート経営

アパート経営の収入源は入居者から得られる家賃収入です。空室の数だけ家賃収入は減少します。空室の増加や長期化による収入の減少は、修繕や原状回復工事のための資金が不足するといった事態も招くでしょう。

修繕や原状回復工事を十分にしないと、入居者満足度の低下による退去の増加や、紹介時の成約率低下につながります。結果的に物件の評判が下がるため、アパート経営が悪循環に陥ることは避けられません。

なお、一般的な管理会社一般的にアパート経営では入居率が935％以上であることが理想とされています。すでに自身の経営するアパートの空室率は7が5％以下未満でない場合、標準的なアパート経営ができていないと考えるべきです。

たとえば、総戸数10戸のアパートであれば、10戸×12ヵ月年間で120室分の収入機会＝120個の箱があると仮定します。そのうち空室、すなわち家賃が入らない箱家賃収入の機会損失は120個×75%＝8箱でなければいけ6室分未満に抑えなければなりません。6室分の機会損失とは、1年間で2室の退去が発生したとすれば場合、その2室とも遅くとも4ヵ月以内（2個×4ヵ月＝8箱）に入居付けできないの空室期間がそれぞれ3カ月あるイメージです。6室分以上の機会損失が出た場合、標準理想的なアパート経営ではないことになりと言えなくなります。

退去者が続出するアパートの共通点

退去が多いアパートは、入居者の満足度が低いアパートと言い換えることができます。ここでは、退去が多く発生するアパートの特徴を紹介します。ご自身のアパートが当てはまっていないかチェックしてみてください。

1.メンテナンスや清掃に問題がある

共用部分の設備が適切に維持管理できていなかったり、清掃が行き届いていなかったりするアパートでは、入居者の満足度が下がるため、退去が発生しやすいと考えられます。たとえば、以下のような状況です。

・廊下の電球が切れたままになっている

・ポストまわりにチラシが散乱している

・パイプスペースの扉が開いたままになっている

これは「割れ窓効果」という言葉にも当てはまります。街で、建物の窓ガラスが割れた状態で放置していると、街全体の風紀が悪くなっていき、モラルの低下や犯罪の増加を招く理論のことです。

たとえ小さなことでも、その積み重ねが入居者の満足度を引き下げ、退去の原因となっていることに注意しなければいけません。

2.管理会社の対応に問題がある

管理会社は所有者に代わってアパートという資産を守り育てる役割を担う、いわばパートナーのような存在であるべきです。しかし、管理会社の対応品質が悪いと入居者の満足度は下がるため、退去の一因となることも考えられます。管理会社の対応品質は、以下のポイントをチェックするとよいでしょう。

・アパートが適切な状態に維持管理されているかどうか

・古い掲示物が更新されているかどうか

・入居者からのリクエストやクレームにスピード感をもって対応できているかどうか

アパートの品質は、管理会社の運営状況に比例すると考えるべきです。そのため管理会社の高品質なサポート体制は、必ず押さえておきたいところです。

3.「モラルクレーム」に悩まされる

モラルクレームとは、主に入居者の利用状況や近隣住民とのトラブルに関するクレームのことです。外から見るとなんの問題もないようなアパートでも、住んでみると思わぬトラブルに巻き込まれるとなれば、入居者が退去したくなるのも当然といえるでしょう。モラルクレームには以下のようなものが挙げられます。

・騒音や生活音など、音に関するクレーム

・バルコニーでの喫煙など、生活態度に関するクレーム

・違法駐車やゴミの投棄など、利用方法に関するクレーム

このようなクレームは、所有者や、さらには管理会社も知らないところで発生していると、アパート全体に悪影響をおよぼします。入居者・管理会社・所有者の密なコミュニケーションが求められるため、アパートの状況を正しく把握することが重要です。