不動産投資家の50代父、急死…残された家族が悲惨な目に遭ったワケ【弁護士が解説】

相続税対策のために中古アパートを買ったが…

Aさんは、不動産投資が相続税対策になると聞き、不動産投資を始めました。首都圏に所在する築30年の中古アパート一棟（1億円）を頭金1,500万円、アパートローン8,500万円で購入し、ローンの返済を行っていました。なお、このアパートローンは団体信用生命保険（以下、団信）に加入していました。

当初は入居者もついており、稼働率が80％以上であったため、賃料を原資としてローンの返済を行うことができましたが、最近は、入居者が付かない状況となり、稼働率が60％程度まで落ち込んでいました。

このような状況で、Aさんが死亡してしまいました。

残された家族が争う理由

1．不動産投資が相続税対策にはならない場合がある

現金で資産を持っているよりは不動産で資産を持っていたほうが、相続税対策になるといわれることがあります。これは、相続財産としての不動産は相続税評価額での評価となるため、現金で持っている場合よりも、相続財産の評価額を抑えられることがあるためです。

また、借り入れをしている場合には、その分も相続財産から控除されることになる側面もあるため、ローンを利用することで、相続税対策となるともいえます。

しかしながら、今回のようなAさんのケースにおいては、団信に加入していることにより、相続税対策にならない可能性があります。団信に加入していた場合、Aさんが死亡した際に、このアパートローンはすべて免除されます。そのため、相続財産の評価において借り入れがあることを考慮することができなくなってしまうのです。そうすると、1,500万円の現金が、時価1億円の不動産に変化します。

つまり、相続財産が増加してしまうことになり、相続税の金額も増える可能性があるのです。この場合、相続税を支払うための現預金があればよいのですが、相続財産の多くが不動産に偏っている場合、この不動産を処分しなければならなくなります。

このように、残された家族のために購入した不動産を、結局は相続税の支払いのために売却をしなければならなくなり、そのための手間暇を相続人にかけてしまうということが生じてしまいます。

2．アパートローンの返済を相続人が負担しなければならなくなる場合がある

Aさんのケースでは、団信に加入していましたので、アパートローンは消滅し、相続人がアパートローンの返済をするということは起きませんが、団信に加入していない場合にはどのようになるでしょうか。

団信に加入していないアパートローンについては、相続が発生した際に、原則としては、法定相続分に応じて相続人にその負債が分割されます。そのため、相続人は、分割されたアパートローンの返済を行う義務を負担します。当該アパートに十分な賃料が入ってきていれば、相続人もそれを原資にアパートローンの返済を行うことが可能です。しかし、本件のように十分な賃料が入ってきていない場合には、相続人自らの資産によりアパートローンの返済を行わなければならなくなる可能性もあります。

このように、残された家族のために購入した不動産が、残された家族の負債になってしまう恐れもあるのです。

3．「不動産の所有者をだれにするか」でトラブルになる場合がある

上記の事例とは異なり、収益性が高い状況の不動産の場合によく問題となるのが、不動産の相続人をだれにするのか、ということです。

相続が開始されると、原則としては相続人の共有となりますが、共有状態となってしまうと、所有関係が複雑になってしまいますし、さらなるトラブルを生じさせてしまうこともあります。そのため、実務においては、相続人のうちの誰かの単独所有となるように遺産分割協議を成立させることがあります。

この際、収益性が高い不動産の場合、みんな自分が承継したいという想いが生じ、だれが相続するのかということで紛争が生じることがあります。また、相続人が決まった場合でも、ほかの相続人に対して相当程度の高額な代償金を支払う必要が生じる場合があり、その資金を用意しなければならないという新たな問題も生じてしまいます。