(※写真はイメージです/PIXTA)

日経平均株価が2024年2月22日、34年ぶりに最高値を更新。その後もさらなる最高値を更新した。かつて平成バブルを経験した投資家からは期待の声も上がるなか、今後、不動産市況にどのような影響があるのか? 不動産事業プロデューサーの牧野知弘氏が解説する。

日本経済低迷も、株価は急上昇

株価が高騰している。2024年2月22日、日経平均株価終値は1989年大納会での終値3万8,915円を上回る3万9,098円を記録。その後も上昇傾向にあり、3月22日(著者執筆時点)で4万888円と史上最高値を更新し続けている。

 

「失われた30年」といわれるように日本経済の低迷が続くなか、株価が急上昇を続けることを訝る声も多いが、春闘において大手企業を中心に高額のベースアップ(ベア)引き上げ回答がなされ、雰囲気でいえば景気のいいニュースが並ぶ昨今である。

 

しかし、一般庶民の感覚からすれば、日本経済が回復軌道に乗っている実感は薄いのが現状だ。暮らしが上向かないなか、消費者物価指数は、24年2月時点で対前年同月比2.8%の上昇を記録。対前年同月比で30ヵ月連続の上昇を続け、日本銀行が目論む物価安定目標である2%を23ヵ月連続で上回っている。

 

値上がりが続く不動産価格

こうした状況下において、不動産市況に目を転じると、都市部を中心に不動産価格の上昇は著しく、2014年以降、日本銀行が繰り出した大幅な金融緩和の恩恵を受け、大都市部を中心に不動産価格は高騰。

 

特に首都圏(1都3県)での新築マンション平均価格は2023年で8,101万円、㎡あたり122万6,000円となった。

 

日本人の2人以上世帯の平均年収が437万円(2018年)であるから、首都圏で生活しようとする人が新築マンションを手に入れるためには年収の18倍以上の負担を余儀なくされる事態となっている。

 

株価と不動産価格は連動する。株価は2012年末終値で1万395円であったから、現在は約4倍に値上がりしたことになる。同期間での首都圏新築マンション平均価格は、2012年で戸当たり4,540万円、2023年には同8,101万円であるから、1.78倍になったことになる。

 

同様に国土交通省発表の不動産価格指数(商業用不動産、2010年=100)におけるオフィスの指数をみると、2012年の99.6に対して2023年第四四半期で165.5。1.66倍の上昇だ。

 

主要企業における株価のみの平均である日経平均に対して、不動産データは地域の範囲も広く、単純な比較は難しいが、全体的に株価と不動産価格がおおむね連動している様を伺い知ることができる。

 

連動の背景

株式と不動産が連動して上昇していることの背景には日本銀行が継続してきた大規模金融緩和がある。

 

特に2016年以降に実施されたマイナス金利政策によって、金融機関は日銀に金を預けることに利がなくなり、市中に供給せざるを得なくなった。結果として、本来は企業の投資に使われるはずの資金が大量に株式、不動産マーケットに流入したのだ。

 

日本銀行の資料によれば2013年時点での金融機関による不動産業者向け貸付残高は約60兆円だったが、2022年には90兆円と1.5倍の規模に膨らんでいる。

 

このような金融緩和施策によるマネーの供給が2つの市場に大きな影響をもたらしたことは明確である。

 

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本記事は『アパート経営オンライン』内記事を一部抜粋、再編集したものです。

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