(※写真はイメージです/PIXTA)

不動産投資において、「リフォーム費用」で赤字になり失敗するケースが見受けられます。管理会社を挟んでリフォーム工事を行う場合、「管理会社はどのように儲けているのか」を考慮しておく必要があると、株式会社ピカいちの代表取締役・柳田将禎氏は言います。リフォーム投資のプロである柳田氏の著書『ピカいちのリフォーム投資 改訂版』から、「リフォーム」について大切な考え方を見ていきましょう。

管理会社に言われるがままリフォームして赤字に

不動産投資の代表的な失敗例として、「リフォーム費用で赤字になってしまう」というものがあります。

 

不動産投資では、大半の大家さんは本業があるので、管理会社に管理業務を委託しています。何か問題があれば管理会社から連絡が来て、そこから発注に移ります。

 

しかし管理会社が提案するリフォームは、割高になっていることがよくあります。ある程度の経験を積んだ大家さんなら、管理会社に自分で発注していいか聞くものですが、そうしたことができることを知らなかったり、あるいは地方だと選択肢がないので、多少高くても地元で頼まないといけなかったりするケースもあります。

 

管理会社の提案してくるリフォームが割高なのは、リフォーム会社と大家さんをつなぐための手配料としてマージンが発生しているからです。これは不当利益ではなく、ビジネス上では当たり前の利益といえます。

 

「管理会社はどのように儲けているのか」を考える

また、よくあるのが過剰なリフォームです。「あれもやりましょう。これもやりましょう」と次々と提案をされてリフォームをしたものの、空室は埋まらない。よくよく調べてみたら物件に問題があったのではなく、十分に周知ができていなかっただけだった……こうしたケースもあります。

 

ここで考えてほしいのは、「管理会社はどのように儲けているのか」ということです。

 

もちろん管理業務が主体となるわけですが、売買の仲介手数料と比較すると、1件あたりの単価は微々たるものです。

 

そこで、保険の代行業務をしたり、リフォーム発注でマージンをとったりと、さまざまなところから少しずつお金を稼ごうとしているわけです。特にリフォーム費は、管理費と比べると高額になりやすいので、管理会社としても力が入るわけです。

 

そうした観点でいえば管理会社にとって、末永く満室稼働するよりは、入退去の頻度が増えるほど儲かります。それは仲介手数料や広告費、その他の代理店として手数料を稼げるからです。

 

注目のセミナー情報

​​【国内不動産】11月9日(土)開催
実質利回り15%&短期償却で節税を実現
<安定>かつ<高稼働>が続く
屋内型「トランクルーム投資」成功の秘訣

 

【海外不動産】11月12日(火)開催
THE GOLD ONLINEセミナーに
「アンナアドバイザーズ」初登壇!
荒木杏奈氏が語る「カンボジア不動産」最新事情

次ページ何事も疑ってかかったほうがよい「不動産業界」

※本連載は柳田 将禎氏による著書『ピカいちのリフォーム投資 改訂版』(プラチナ社)より一部を抜粋・再編集したものです。

ピカいちのリフォーム投資 改訂版

ピカいちのリフォーム投資 改訂版

柳田 将禎

プラチナ出版

千葉の九十九里から元自衛官の現役サーファー社長が、自己資金ゼロ! 負けてる負動産を勝てる不動産にする投資術を公開!! 2019年に発刊以来、増刷を経て今回さらに増収増益を続けているリフォーム専門業者が改訂版を発刊!! …

人気記事ランキング

  • デイリー
  • 週間
  • 月間

メルマガ会員登録者の
ご案内

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

メルマガ登録