(※写真はイメージです/PIXTA)

不動産投資において、予期せぬトラブルで高額のコストがかかり、資金繰りが悪化するケースが見受けられます。「大規模修繕など出費がかさむことを予測し、キャッシュフローを貯めていかなければなりません」と、株式会社ピカいちの代表取締役・柳田将禎氏は言います。リフォーム投資のプロである柳田氏の著書『ピカいちのリフォーム投資 改訂版』から、「大規模修繕」にどのように備える必要があるか、見ていきましょう。

恐ろしい…予期せぬトラブルが引き起こす「大規模修繕」

管理運営面における代表的な高額コストといえば、「給水・排水トラブル」「雨漏り」「傾き」と「シロアリ」もあります。

 

・給水・排水トラブル

・雨漏り

・傾き

・シロアリ

 

「給水・排水トラブル」は古い物件で起こりがちです。

 

購入した当初は問題がなかったが、1年ほど経ってからトラブルが起こるケース。もしくは長らく空室が続いていた物件でも起こるケースがあります。給水管の修繕でコストが大きくなりがちなのは、配管が地中に埋まっているパターンです。

 

また、給水管が躯体のなかに埋め込まれていて、そこからの水漏れもあります。要するに「見えないところにある配管で水漏れが起きたりすると、コストが大きくかさむ」ということです。

 

雨漏りに関しては、ボロ物件だと瑕疵担保免責で買うことも多いと思いますが、購入後に発見されるケースもあります。

 

雨漏りは、木造よりもRC造や重量鉄骨造のほうが警戒すべきだと考えます。たとえば、3階建なのに1階から水が出てくるなど原因がわからない場合があります。そうなると、一つずつ調べていかないといけないので、結果的に多額のお金がかかります。

 

傾きについては、状況により床のレベル調整で修繕することが可能です。そこまでひどく感じない傾きであっても、入居者によってはクレームになる部分でもあるので、入居前に対処しておきましょう。

 

火災保険で対応できるトラブルもあるが…

ただし、給排水トラブルを含め、ほとんどのトラブルは実は火災保険でカバーできる可能性が高いものです(シロアリは対象外です)。

 

日本はご存じのとおり地震大国ですが、最近は台風やゲリ豪雨などの災害も増えています。火災保険は火災だけでなく、災害リスクにも対応しています。

 

給排水については原因となった部分に保険はききませんが、給排水トラブルで被害を受けた部分、たとえば水漏れによる影響で部屋が傷ついた、あるいは共有部が水浸しになったということであれば、その分だけ火災保険がおりる場合もあります(あくまで一つの例で、すべてに当てはまるものではありません)。

 

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    ※本連載は柳田 将禎氏による著書『ピカいちのリフォーム投資 改訂版』(プラチナ社)より一部を抜粋・再編集したものです。

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