不動産投資において、高利回り物件の運営に成功したら、売却して規模を拡大させ、収益アップを狙うのがセオリー。物件の買い増しに際しては、新たに資金調達が必要となるわけですが、「不動産投資では、お金を借りることが悪いと思っていたら絶対に成功できない」と、株式会社ピカいちの代表取締役・柳田将禎氏は言います。リフォーム投資のプロである柳田氏の著書『ピカいちのリフォーム投資 改訂版』より、サラリーマン大家にとって必須の「融資」への考え方について詳しく見ていきましょう。
「将来的に利回り15％になる物件か」が基準
失敗物件を購入していたとしても、きちんと稼働させて物件の価値を高めることができれば売却が可能です。そして、いよいよ新たな物件を購入します。
収益物件というのは、本来「収益性」で取引されるものです。積算評価もありますが、結局のところその物件がどれだけ家賃を稼げるかということが、もっとも大切といえます。
今の市況であれば、最初から利回り15％の物件を買うのはまだ難しいかもしれません。表面的には利回り15％以上であっても、家賃を相場に引き直して、リフォーム費用を加味すれば利回りが落ちるケースは多いものです。
ですから、その物件が将来的に利回り15％になるポテンシャルがあるかどうか、それを基準に物件を探していきましょう。
たとえば、今の家賃が6万円、利回りが9％だったとしても、物件のあるエリアに賃貸ニーズがあり、部屋の平米数も十分であれば、リフォーム代を加味したうえでも収益率が大きく上がる可能性は十分にあります。
また、利回り15％で購入できたとすると、5〜6年後に20％で売却しても十分儲けが出ます。20％という高利回りであれば、どんな市況であれ買い手はいますし、価格帯が低ければキャッシュで買う人もいます。むしろ融資が開いている時期であれば、より高値で売却できるでしょう。
この考え方で不動産投資をしていくと、市況に左右されることが少なくなります。
また、売却の際に意識いただきたいのは譲渡税です。
土地や建物を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などの他の所得と区分して計算します。
売った土地や建物の所有期間が、売った年の1月1日現在で5年を超えるかどうかにより、適用する税率が異なります。
5年を超えたところで長期譲渡所得となり税率が20％になりますから、売却のタイミングを考えた時「5年間所有」を目安にすることをお勧めします（個人所有の場合）。それ以下の場合は、短期譲渡所得となり税率は39％です。
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株式会社ピカいち
代表取締役
神奈川県生まれ。専門学校に在学中、自分の堕落した生活に終止符を打つ決断をする。翌年の春陸上自衛隊に入隊。2年間を自衛隊で過ごし、その翌年オーストラリアに渡り1年間語学とサーフィンに熱中し、翌年帰国。オーストラリアではハウスクリーニングで生計を立てる。その後、英会話学校マネージャーをしながら、競売物件を購入して不動産投資を開始。ボロボロ物件を再生、高利回り物件に仕上げる手法で次の物件を買い増やす。その後、内装・塗装工事・戸建住宅リフォームなどの修行をして、ピカいちを設立する。
現在68棟650世帯、物件総額33億円以上を満室表面利回り約18%以上で稼働させている(法人・個人名義を合算。2021年2月現在)。リフォーム実績は累計9567世帯。
「勝てる! 不動産投資コンプリートガイド」(柳田武道著・幻冬舎刊)、「空き家は使える! 戸建て賃貸テッパン投資法」(サーファー薬剤師著・技術評論社刊)で紹介される。
現在千葉テレビでCM放映中。千葉テレビ『ビジネスフラッシュ』でも弊社が紹介された。
著者プロフィール詳細
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連載ボロボロ物件を再生して高利回り物件に仕上げる手法で、数々の不動産投資を成功させてきた「株式会社ピカいち」代表取締役、柳田 将禎氏が解説する、自己資金ゼロのリフォーム投資術
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