(※写真はイメージです/PIXTA)

いよいよ2023年10月から導入が開始される「インボイス制度」。導入前から賛否両論で、マニュアル作成など対応に追われている事業者も多いこの制度ですが、アパートを経営するオーナーにはどんな影響があるのでしょうか。本記事では税理士の田中康雄氏が、インボイス制度がアパートオーナーに与える影響と考えられるトラブルについて解説します。

「インボイス制度」がアパートオーナーに与える影響

アパートやマンション、ビルのほか、駐車場などのオーナーは、不動産の貸付けを行う事業者として、これを借り受ける賃借人にとっては売り手にあたります。

 

居住用物件だけを所有するオーナーは消費税の取扱いが非課税となるため、それほどインボイス制度に敏感になる必要はないといえるでしょう。

 

これに対し、マンションやビルなどを事業用として賃貸している場合や、駐車場(青空駐車場等は除きます)の貸付けを行っている場合、これは消費税の課税取引となります

 

インボイス制度の開始前までは、賃借人であるテナント側は、賃貸人であるオーナーが「免税事業者」であっても、前述の仕入税額控除の適用が認められてきました。また逆に、オーナーが免税事業者であっても、テナントから消費税を上乗せした賃料をテナントから受け取っていたのが一般的でした。

 

しかし、インボイス制度が始まると、オーナー側がインボイス発行事業者でなければ、テナント側では仕入税額控除を適用することができなくなります。

 

インボイス制度導入後もオーナーが「免税事業者」の場合

オーナーが免税事業者の場合、テナント側からこれまで上乗せされていた消費税に相当する部分の値下げ要求や、インボイス発行事業者への登録の要請、あるいは極端なケースでは、オーナーがインボイス発行事業者でないことを理由に契約の解除につながる可能性もあるかもしれません。

 

インボイス制度導入後にオーナーが「インボイス発行事業者」になった場合

オーナーがインボイス発行事業者の場合は、テナント側が仕入税額控除を適用するには、適格請求書の保存が要件です。しかし、通常、家賃の支払いは口座振込などによることが多く、取引の都度、オーナー側からテナント側に請求書等が発行されることはありません。

 

そのため、こうした家賃の支払いに関しては、一定期間の取引をまとめて適格請求書を発行することが認められています。本来は、適格請求書に記載すべき必要事項(「インボイス発行事業者」として交付を受けたオーナーの「登録番号」など)をあらかじめ契約書に記しておけば、保存要件を満たすこととされています。

 

また、契約書に関していえば、インボイス制度が始まる2023年10月1日以前のものには、適格請求書に代わるこうした必要事項の記載がないのが一般的といえます。

 

このようなケースであっても、テナント側はオーナー側から別途必要事項について書類等で通知を受け、これを契約書とともに保管しておけば、これも保存要件を満たすとされています。

 

したがって、アパートオーナーはテナント側が仕入税額控除の適用要件を満たせるよう、テナント側の求めに応じた対応が求められるでしょう。

 

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    本記事は『アパート経営オンライン』内記事を一部抜粋、再編集したものです。

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