入居者「そんな話聞いてない！」…事故物件の「告知義務」、違反するとどうなる？【弁護士が解説】

入居後に知った前居住者の自殺…裁判所の判断は？

前居住者の自殺の事実について、賃貸借契約時に、賃借人に告知しなかったことが賃貸人の告知義務違反となることを認めた裁判例として、大阪高裁平成26年9月18日判決をご紹介します。

1．告知義務違反の判例事案の【概要】

賃貸人Yは、賃借人Xとのあいだで、その所有するマンションの一室（以下「本物件」といいます）について賃貸借契約を締結し本物件を引き渡しました。Xとその親族は、本物件に引っ越した当日に、近隣住民等の話から、本物件内で前居住者が自殺した事実を知るに至りました。Yから知らされていなかった前居住者の自殺の事実に驚いたXは、入居後、居住することが心理的に困難となり、わずか1ヵ月で本物件を退去しました。

Xは、Yが、当該自殺の事実を知っていたにもかかわらず、これを伏せ、Xに告知することなく本件物件の賃貸借契約を締結したことが不法行為にあたるとして、Yに対し、損害賠償請求訴訟を提起しました。

2．裁判所の判断

裁判所は、まず、Yが1年数ヵ月前に前居住者が自殺したことを知った事実を認めました。そのうえで、前居住者が自殺した事実に関する賃貸人の告知義務とその違反行為について、以下のように判断しました。

「一般に、建物の賃貸借契約において、当該建物内で1年数ヵ月前に居住者が自殺したとの事実があることは、当該建物を賃借してそこに居住することを実際上困難ならしめる可能性が高い」ことから、前居住者の自殺の事実をXとの賃貸借契約締結前に知っていたYは、信義則上、Xに対し、同事実を告知すべき義務があったのに、この義務に違反してXに対して告知しなかった行為は故意による不法行為を構成する。

さらに、Yの告知義務違反行為によって、賃貸保証料、礼金、賃料、引越料、住宅保険代、防虫・消毒費、仲介手数料、引越料、エアコン工事代金、心理的ショックにより生じた治療費、慰謝料、弁護士費用等がXの損害となったことを認めました。

告知義務違反になると…

上記裁判例のように賃貸人が告知義務に違反すると、賃貸人には、

が生じます。

1．「損害賠償責任」について

賃貸人が損害賠償責任を負う場合、その範囲が問題となりますが、上記のとおり、賃借人が当該物件の入退去に要した費用まで、広く認められる可能性があります。

また、事故物件であることが賃貸借契約締結前に判明した場合であっても、賃借人が契約締結に向けた準備のために要した費用について、当該準備の内容、程度次第によっては賃貸人に損害賠償責任が生じることも考えられます。

2．賃貸借契約の解除について

告知義務違反は、事故物件であることについて賃貸借契約の当事者が合意事項としていなかったことを意味しますので、契約不適合による解除原因（民法第559条、第562条第1項、第564条）にあたる可能性もあります。

このような事態になった場合、賃貸人としては、賃借人への賠償を行わなければならないだけでなく、紛争が解決するまで賃貸物件を第三者に貸し出すことが難しくなる可能性があります。

紛争が長期化すればするほど、賃貸人の経済的損失も大きくなる関係にありますので、損失回避のためにも、告知義務違反にならないように、どのような場合に、告知を行わなければならないのか、という点を事前に整理をしておくとよいでしょう。

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