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アパート経営法人化の仕組み
個人が保有する不動産から生ずる賃貸収入は、所得税の計算上、ほとんどの場合、不動産所得に区分されます。不動産所得は、総合課税のグループに属しており、給与所得などと合算して計算した課税所得から所得控除を差し引いて、累進税率をかけて税額を計算します。
すなわち、給与所得等が一定以上ある人が、不動産賃貸を行って黒字となった場合、所得税の税率が高くなる可能性があるということです。
そのため、所得税の税率が高くなることが見込まれる場合には、所得を分散すべく、不動産投資に法人を活用したほうがいいと説明されることがあります。
不動産賃貸業を法人化する方法として、下記のような方法が考えられます。
（1）不動産保有法人とする方法
不動産投資で法人を活用する方法といえば、不動産を法人が保有する方法が代表的でわかりやすいかと思います。
法人を設立して、不動産を取得することになるので、家賃収入や固定資産税や減価償却費等の費用は法人で計上されます。
ただしこの方法は、初めから法人で物件を取得することができれば可能です。すでに個人で物件を保有している場合には個人から法人に物件を売却することとなります。その場合、所得税、消費税、登録免許税、不動産取得税などが発生する場合がありますので、この方法を採ることは現実的ではないと思います。
（2）サブリース法人とする方法
すでに個人が不動産を所有している場合、不動産を法人に移すことは現実的ではありません。そのため、個人が不動産を保有したままにして、法人が個人から一括借り上げを行い、法人が賃借人に転貸する形をとる方法が考えられます。
法人はオーナー個人に代わって賃貸管理業務を行うこととなりますし、空室リスクも負うため、賃借人から支払われた賃料の一部を手数料として徴収し、法人の収入とします。法人はその残りをオーナー個人に賃料として支払うことになり、費用に毛状することとなります。
オーナー個人は、法人から一括借り上げの家賃を不動産所得の賃料収入として申告することとなります。
（3）不動産管理法人とする方法
個人が不動産を保有している場合、単に法人に不動産賃貸管理を外注する方法があります。オーナー個人は、賃料収入を計上し、法人に外注費を支払う方法です。法人はこの外注費用を売上として計上します。
この場合、法人は賃貸借契約の当事者ではなく、空室リスクを負わないので、（2）に比して法人の収入は小さいものになります。所得やリスク分散の効果が少ないので、特別な理由がなければ、この方法を採る必要性は少ないと思います。
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