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「説明義務違反」についても明確に否定
②説明義務違反の主張について
また、上記②の説明義務違反の主張に対しては、以下のように述べて説明義務違反はなかったと判断しました。
・本件物件の実際の面積は契約面積の約35坪より少なくとも約7坪は狭いものと認められるが、本件賃貸借契約締結時に本件物件の契約面積が約35坪とされた経緯は明らかではなく、賃貸人が故意による虚偽告知をしたものとは認めるに足りない。
・次に、賃借人は、本件物件を内覧してその広さや状態等を確認し、本件物件の現況を受け入れたうえで、本件賃貸借契約を締結したものであり、契約面積は約35坪とされているものの、賃借人において本件物件の実際の面積が35坪程度あることが賃貸借契約における主要な部分であるということはできないことは前記で説示したとおりである。
・このような本件賃貸借契約における各事情を踏まえると、賃貸人ないし賃貸人において、賃借人に対し、契約面積は約35坪となっているものの、実際の面積はそれよりも狭いという事実を説明すべき信義則上の義務を負うものと直ちにいうことはできないし、少なくとも、上記義務違反により賃借人に不足面積分の賃料相当額の損害が生じたといえる関係にもない。
以上のように、裁判所は、賃貸借契約締結の経緯や賃料の決定方法、その後の更新の経緯を踏まえて、「物件の面積が実際に35坪程度あることが本件賃貸借契約の主要部分であったということはできない」と述べて、賃借人側からの返還請求を否定しました。
上記裁判例の理屈を踏まえると、
・契約時に、賃借部分の面積を実測したうえで、賃料について床面積に乗じて賃料を定めた
・契約締結後に間もなく、賃借面積が契約面積より狭小であることを賃借人側から指摘して交渉した
など、契約面積が賃貸借契約の主要部分と認められるような事情がある場合は、賃借人側からの既払い賃料の返還請求が認められる可能性もあると考えられます。
※この記事は、2023年1月4日時点の情報に基づいて書かれています。
北村 亮典
弁護士
大江・田中・大宅法律事務所
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