「エレベーターが使えないから」と家賃の支払いを拒否した“隠れ家フレンチ”オーナーの末路【弁護士が判例解説】

私は、昭和63年築の4階建ての賃貸ビルのオーナーです。

ビルにはエレベーターがありますが、すでに30年程経過して老朽化が進んでおり、点検業者から運転を差し控えるよう言われたため、最近は運転を止めることが多くなっています。

修理するには2〜300万円、リニューアルする場合には7〜800万円程度を要すると言われており、どうすべきか思案しているところです。

そうしたところ、2階部分の賃借人であるフレンチレストランが、エレベーターが使えないことを理由に賃料の支払いを拒絶してきました。

レストランのオーナーいわく、

「このレストランには個室とカウンターがあり、個室については、エレベーターと直結していて、個室の利用客は、他の客の用いる店舗入口を経由せずに個室に入ることができる造りになっていて、これがレストランのウリとなっている。

このエレベーターが使えないまま放置していることは、賃借物件の重要な設備を使用不能にしていることにほかならず、したがって賃料は支払わない」とのことでした。

たしかに、レストランの個室に直結するエレベーターが使えなくなることは申し訳ないと思っていますが、ただ、レストランは2階にあり階段で登ることは容易であって、エレベーターが使えないということの影響は微々たるもののはずですので、賃料全額を支払わない正当な理由があるとは思えません。

賃料の不払いは3ヵ月にもおよんでいますので、契約の解除をしたいと考えていますが認められるでしょうか。

・平成28年3月に、賃貸ビルの2階部分につき、フレンチレストランとして利用するため賃料月額35万円で契約締結

・エレベーターが平成29年10月頃からしばしば停止して使用できない状態になった

・賃借人が平成30年6月分からエレベーターが使用できないことを理由に賃料の支払を拒絶した

・賃貸人は、平成30年9月16日に賃料の不払いを理由に契約解除の通知（同時に明渡訴訟も提訴）

・賃借人は、令和元年6月に未払賃料のうち275万円を支払い、その後は、月額賃料35万円のうち、毎月30万円を支払っている