契約書には“約35坪”表記→実は“約28坪”…借主「7坪分の家賃返せ！」と貸主を訴えるも、裁判所が認めなかったワケ【弁護士が判例解説】

私は、約30年前から、マンションの1階部分と駐車スペースを借りて、清掃用具の販売・レンタル業の事務所として使用していました。

当初の賃貸借契約書では事務所部分と駐車スペース部分を合わせて、面積が「約35坪」と記載されており、その後、何度か更新を繰り返してきましたが、いずれの更新契約書でも面積は「約35坪」と記載されていました。

しかし、最近になって賃借部分の面積を測ってみたところ、実際は35坪もなく、28坪程度しかないということが判明しました。契約書で記載されている面積よりも実際は2割も狭かったということになり、その内容で30年間も借りていたということになります。

したがって、過去に遡って支払った賃料の2割分を賃貸人に返還請求したいのですが、これは可能でしょうか。

①物件の面積が約35坪あるものと誤信して本件賃貸借契約を締結したものであり、少なくとも本件賃貸借契約のうち本件駐車スペースを含めた実際の面積である約28坪を超える部分については要素の錯誤があり、無効である

②本件賃貸借契約の締結時に、契約書に「約35坪」と明記し、実際には35坪には大きく及ばない坪数しかない事実を隠して本件物件の説明をした点は故意による虚偽説明である。また、賃貸人が、それ以降（各更新時を含む）、本件物件の面積が実際には35坪には大きく及ばない坪数しかない事実の説明を怠った点は不作為による説明義務違反である