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不動産売買時、「司法書士」はなにをするの？
不動産の売買をする際には、「不動産登記」が欠かせません。この「不動産登記」の専門家が「司法書士」です。
投資などを行っていない個人の場合、不動産売買というのは人生でそう何度も経験するものではありません。不動産投資を積極的にされている方であっても、不動産業者でない限り、不動産売買や不動産登記に関わるのは多くても年に1度くらいなのではないでしょうか。
そのため、「司法書士」という職業自体は耳にするものの、「具体的になにをする専門家なのかあまりわからない」という方も多いかもしれません。そこで今回は、不動産売買における司法書士の役割について、詳しく解説していきます。
不動産売買は「1対1」…司法書士は第三者として「GO」を出す
不動産の売買が株式などと大きく異なる点は、「売りたい人と買いたい人（当事者同士）が1対1で取引をする」という点です。市場を介して不特定多数と取引を行う株式と違い、不動産は基本的に「1点もの」ですので、売主と買主の合意により、その不動産の売買価格が形成されます。
このような相対取引である不動産取引は、売主・買主双方が「リスク」と「メリット」を享受しあっている、ともいえます。
実際の不動産取引の流れをもとに考えてみましょう。売主側は、印鑑証明書や実印の押印、登記識別情報通知（または権利証）を提出し、買主への「不動産登記の協力義務を果たす」というリスクを負う代わりに、買主から約束をした「売買代金の支払いを受ける」というメリットを享受します。
反対に買主側は、「売買代金の支払いを履行する」というリスクを負う代わりに、「不動産の登記名義を受ける権利を得る」というメリットを享受します。このようなしくみから、不動産登記の世界では売主のことを「義務者」、買主のことを「権利者」と呼びます。
不動産取引は安いものでも数百万、高いものですと数億、数十億のお金が動きます。また売主側の「必要書類の提供」と買主側の「代金の支払い」は「同時履行（どうじりこう）」の関係にありますので、この双方について問題がないか、確実に不動産登記をできるかどうかの確認をしなければなりません。
これらを確認し、取引の実行にGOを出すのが、国家資格者である「司法書士」の役割です。
不動産登記時の「費用相場」
上記のように、売主と買主のみしか存在せず、現金による取引の場合、司法書士が行う業務は「所有権移転」の登記のみになります。費用の相場としては売買価格１,000万円程度のワンルームマンションなどですと5万～10万円程度が目安です。
ただし実際には、登記の際に国に納める必要がある「登録免許税」も司法書士に支払う必要があります。登録免許税の金額は、売買する不動産の「固定資産税評価額」のうちおおむね1.5％～2.0％程度です。
たとえば、評価額3,000万円の土地のみを移転登記する場合、登録免許税額は約45万円になりますので、司法書士への見積額はおそらく50万円を超えるでしょう。対象の不動産が高額な場合、比例してこの税額もより高くなっていきます。
