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よくある「騒音」「無許可同居人」トラブル
今回のテーマである「騒音」や「無許可同居人」トラブルは、相談数は多いのですが、法的解決が困難なことが多く、大家さんにとっては厄介な問題です。
先にポイントからお話しすると、いずれも「契約違反の証拠化」が難しいのに加えて、「軽微な契約違反」では、賃貸借契約解除＋立退請求を認めてくれないからです。
まず、騒音トラブルで多いのは、深夜になっても大音量を流している、友人などを呼んで隣人の迷惑を考えずに騒ぐ、深夜に奇声を発して隣人が恐怖を感じるなどのトラブルです。
大家さんや管理会社としては、隣地の方からクレームがきて、注意・警告を入れることになるのですが、ここで問題なのが、「騒音」の証拠が残っていないことが多いことです。
臭い、音、振動、日当たりなど、人の感じ方によって程度が変わるものは、裁判所の判断が厳しいことが多いです。そのため、「騒音の証拠」を残すことは困難です。具体的にいうと、騒音計などでどの程度のうるささだったのかが事後的にわからなければ、そもそも「騒音問題」があったかどうかが判断できないのです。
特に近年では、むしろ騒音といえるほどのことがなかったにもかかわらず、振動などを病的に気にしており、クレームを入れている側のほうが社会常識よりおかしいということもありえます。
騒音問題は、スタート地点にたつだけでも、「騒音計を購入して、毎度、記録化する」など、ハードルが高いことがわかっていただけたのではないかと思います。
次に、無許可の同居人の問題も、「証拠」の発見が難しいです。
たとえば、どう考えても契約時の賃借人と異なる方が居住していて、周りに迷惑行為をしているとなれば、問題の証拠も集まりやすいかと思います。もっとも、ここまで極端なケースは少なく、友人を勝手に泊めているとか、男女が同棲したり等、契約時の賃借人以外の人が住んでいるということが多いです。
大家さん側からすれば、万が一他人が住み着いていると、居住者が死亡した際の権利整理なども複雑になりますし、そもそも契約上賃借人と認めた人以外には住まないでほしいとは思うのですが、法的に咎めることは難しいのが現状です。
ひとつ目の理由は証拠が残りづらいからです。家のなかの実際上の利用状態は大家さんや管理会社とて把握できません。
もうひとつの理由は、この程度の契約違反ですと、実害が大きくなければ賃貸借契約を解除するための信頼関係を破壊するに足りるほどの事由にはならない、と判断される可能性が高いからです。
部屋を借りた側の「居住権」を守ろうとの考えから、賃借人の軽微な契約違反では立退は請求できず、重大な契約違反でないと立退請求は認められない、との裁判所の考え方です。
なかなか、「騒音」も「無許可の同居問題」も法的な解決がしづらく、管理会社も大家さんも対処が難しい問題といえるでしょう。
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