減価償却期間が終わり、インカムも取り終えた築古アパート。今後の家賃下落リスクや修繕費等管理費用の負担を考えたとき、相続すべきか売却すべきか悩むオーナーも少なくありません。そこで、相続と売却それぞれのメリット・デメリットや注意点等について、税理士の宮路幸人先生が税金の観点から解説します。
売却する場合はどのような税金がかかる？
不動産を売却する場合、譲渡所得は以下の式で求められます。
譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）
この場合における譲渡収入は売却価格となります。なお、固定資産税の精算分として受取る金額も譲渡収入に含まれることにご注意ください。
取得費は売却した不動産の取得価格となります。土地は購入したときの価格となり、建物は取得してから売却時までの減価償却費を差し引いた金額となります。購入時の価格が不明である場合は売却価格の5％として計算することとなりますので、不動産購入の際は取得したときの金額についての資料を保管するようにしてください。
譲渡費用とは、その不動産を売るために直接かかった費用です。不動産屋さんに支払う仲介手数料などや、売買契約書に貼る印紙税などをいいます。
譲渡所得税は、他の所得と分離して行われます。売却した不動産は5年を超えて所有していた場合、長期譲渡所得となり、税率は20.315％となります。所有期間が5年以内の場合は39.63％となります。
税率が倍近く違いますので、5年を超えてから売却したほうが有利であることは知っておいてください。
なお、この所有期間の判定は譲渡年の1月1日で判定されます。1月に売っても12月に売っても1月1日で所有期間を判定される点は要注意です。売却する際はくれぐれもご注意ください。
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宮路幸人税理士事務所
税理士
CFP
会計事務所における長い勤務経験・豊富な実務経験により、会計処理・税務処理及び経営や税務の相談など、様々な問題に対応。
強みのある領域は不動産と相続関連。特に相続問題では、税金面だけでなく、家族が幸せになれるトータルな提案を重視している。宅地建物取引士、マンション管理士等の資格も保有。
常にフットワークを軽く、お客様のニーズに応えるのがモットー。離島支援活動も積極的に行っている。
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