アパート経営40年…所有する「築古物件」は相続すべきか売るべきか (※写真はイメージです/PIXTA)

減価償却期間が終わり、インカムも取り終えた築古アパート。今後の家賃下落リスクや修繕費等管理費用の負担を考えたとき、相続すべきか売却すべきか悩むオーナーも少なくありません。そこで、相続と売却それぞれのメリット・デメリットや注意点等について、税理士の宮路幸人先生が税金の観点から解説します。

築古の賃貸物件…相続すべきが、売るべきか

アパート、マンション問わず、一般的に築年数が古くなるほど修繕が必要となり、設備も古くなるため収益性が落ちていきます。このためオーナーとしては相続すべきか売却すべきか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

 

そこで今回は、相続した場合、売却した場合それぞれのメリット・デメリットや注意点について、主に税金の観点から解説していきたいと思います。

賃貸を続けていく場合

賃貸物件も築年数が古くなる場合、設備も老朽化してくるため、なにかと修繕費がかかるようになってきます。ここで賃貸を続けていく場合の考え方は2つです。

 

ひとつはリフォームし、賃料を維持もしくは値上げをすること。もうひとつは修繕を最小限に抑え、現況のまま賃料を維持・あるいは値下げも検討し賃貸していくことです。

 

一般的には、建物が古くなりすぎると修繕にきりがなくなってくるなどの理由により、現状維持のまま賃貸している人が多いのではないでしょうか。

相続をした場合

相続人の意向にもよりますが、相続税の納付に不安がなく、賃貸物件を相続してくれる人がいる場合、相続されたほうが有利な点が多いです。その理由としては

 

① 相続税評価額の計算上、賃貸不動産の場合、小規模宅地等の特例等の評価減の規定を使える場合がある

 

② 売却する場合でも相続後3年以内の売却であれば、相続税の取得費加算が使える場合、譲渡所得税が少なくなる可能性がある

 

③ 相続人が引き続き賃料収入を得ることができる

売却したほうがよい場合

老朽化が進んでいるため、大きな修繕等が必要である場合には、現況で売却先を探すのもいいかもしれません。

 

次に、賃貸物件の立地がよくない場合です。仮に現状満室であったとしても、退去にともなう入れ替えの難易度が高く、将来の空室リスクが懸念されるため、売却を検討されるのもいいかもしれません。

 

また、賃貸物件の立地は悪くないものの、エリアの再開発等で周辺に他の賃貸物件が増え競争が激化しそうな場合についても、築年数の経過が不利となるため要注意です。

 

そのほか賃貸物件を相続したい人がいないような場合も、売却を検討する動機となります。相続後にきちんと管理していく人は必要です。

 

最期に、償却年数が短く済む等の理由により、税金対策等で積極的に中古アパートを求める不動産投資家がいる場合があります。そのような人がいた場合、売却を検討するのもいいと思われます。

 

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    著者紹介

    多賀谷会計事務所 税理士
    CFP

    会計事務所における長い勤務経験・豊富な実務経験により、会計処理・税務処理及び経営や税務の相談など、様々な問題に対応。

    強みのある領域は不動産と相続関連。特に相続問題では、税金面だけでなく、家族が幸せになれるトータルな提案を重視している。宅地建物取引士、マンション管理士等の資格も保有。

    常にフットワークを軽く、お客様のニーズに応えるのがモットー。離島支援活動も積極的に行っている。

    著者紹介

    連載入口戦略から出口戦略まで完全網羅「堅実なアパート経営」のススメ

    本記事は『アパート経営オンライン』内記事を一部抜粋、再編集したものです。

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