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新築ではなく…「中古アパート」に投資するメリット
産業廃棄物、空き家対策…中古アパートなら国が抱える諸問題にも貢献できる
金融機関によって、不動産投資に対するスタンスに差があることはよく知られています。借主の収入や金融資産を重視するところ、区分マンションでフルローンを提供するところ、そもそも不動産投資にはあまり対応しないところ、など本当にさまざまです。
そのようななか、御行ではどのような点を重視しているのでしょうか。
「私たちは中古1棟アパートに力を入れています。これは、微力ながら中古不動産市場の活性化に貢献したいと考えているからです。
日本ではこれまで、住宅を建てても30年ほどで壊し、また新しく建てるという“スクラップ＆ビルド”を続けてきました。中古住宅市場では築20年を超えると評価額はほぼゼロ。融資についても税法上の法定耐用年数を上限とするのが当然とされてきました。
しかし、現在の技術をもってすれば住宅の耐用年数を伸ばすことは難しくありません。また、きちんと手入れしながら長く使うことは、産業廃棄物やCO2排出量を減らすことにもつながります。
そもそも、中古アパートにおいては、なによりも入居者の属性や賃料の支払い状況などを事前に確認することができるのは、大きなメリットです。
また新築物件と違い、家賃は10年ほど平均20％ほど下落し、その後、横ばいに推移するといわれており、中古物件は収支予測も立てやすくなります。
きちんと選べば、長期的に安定したキャッシュフローを生み出す物件を手に入れるチャンスがあるはずです」
不動産投資では「好立地の新築物件」が良いように思いますが、新築であるがゆえに価格も高く、短い期間で賃料や市場価格が下落するリスクがあります。
一方、中古物件の最大リスクは建物・設備の経年劣化や隠れた不具合。その点をリフォームやメンテナンスでカバーして耐用年数を伸ばすとともに、長期返済が可能な融資を利用できるとなれば、中古1棟アパートは不動産投資におけるもっとも有力な選択肢のひとつになりえそうです。
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