賃借人が更新料を払わない…契約解除は可能？

居住用のアパート・マンション等における賃貸借契約では、契約期間は2年〜3年、契約期間満了時に契約更新をする場合は「新賃料の1～3ヵ月分」を更新料として支払う、と賃貸借契約書で規定されているケースが一般的です。

そのため賃貸管理の実務では、おおむね契約期間満了の1〜3ヵ月ほど前に賃貸人側から「契約更新のお知らせ」などと題した書面を賃借人に送付したうえで更新意思の有無を確認し、賃借人が更新を希望する場合には、更新契約書等の取り交わしとあわせて更新料を支払ってもらうという流れになります。

しかし、賃貸人の管理や修繕対応等に対して賃借人が不満を持っているような場合、更新時に「契約の更新はするが、対応を改善してくれなければ更新料を支払わない」、「合意更新はせず、法定更新でかまわない」などと主張し、更新料の支払いを拒絶するケースがあります。

賃貸借契約書において、更新料の支払いが明確に定められている場合、賃借人は更新料の支払義務を負います。

それにもかかわらず、賃借人が更新料を支払わず契約を継続するというのは賃借人の「契約義務違反」に該当するため、賃貸人側として「更新料を支払わないのであれば契約を更新しない（解除する）」主張するのも当然です。

こういった場合、「更新料の不払いにより賃貸借契約を解除できるか」という点が問題になってきます。

契約解除は「信頼関係が破壊されたか」が争点

賃貸借契約の解除が認められるかどうかは、賃貸借契約における紛争の解釈指針である「信頼関係破壊の法理」に従って判断されることとなります。

すなわち、形式的に契約違反に該当したからといって解除が認められるわけではなく、「更新料の不払が、当事者間の信頼関係を維持する基盤を失わせるに足るほどの著しい背信行為」といえるかどうかにより、解除の成否が判断されるのです。

この点については、土地の賃貸借契約における事案ではありますが、最高裁の判例において

という旨が判示されており（※最高裁昭和59年4月20日第二小法廷判決）、この考え方は建物賃貸借契約の場合にもあてはまると解されています。

では、更新料の不払いが契約解除の原因となるのは具体的にどのような場合なのでしょうか。