銀行「そろそろストップしましょう」…不動産投資の落とし穴「デッドクロス」、節税における法人化のリスクとは

黒字経営と減価償却費

赤字申告のデメリット

そもそも、戸建てを現金で購入し、それを貸し出したり売却したりするだけなら、方法論としてはシンプルです。ただ、戸建てへの投資だけだと利益の蓄積が遅くなるため、新築・中古アパートにも投資していく必要があります。

その場合、金融機関の融資を利用するのが通例となります。新築・中古アパートの投資には一定の費用がかかることに加えて、資金を確保しながら適切にローンを活用していくことが、収益と資産を拡大していくためには重要です。

その点、リフォームローンなども含めて、金融機関の協力を得られるかどうかがポイントとなります。

では、金融機関はどのような人に融資をしたいと考えているのでしょうか。不動産投資家に対して考えても、やはり、黒字の経営者に融資したいと考えます。

当然ながら、赤字の経営者には融資したくないという思考が強いのです。それは、極力リスクをとらない金融機関ならではの特性と言えるかもしれません。

そのため、（中略）「手頃なマンションを買って赤字をつくり、税金対策をしましょう」などの手法は、その後の融資が不利になることも意味します。赤字の状態で確定申告をしていると、融資が受けにくくなり、追加で不動産を買い増していくのが難しくなってしまうのです。

そこで、不動産投資を続けていくためには、黒字経営を実現することが大事です。はじめのうちは、無理に大きな黒字をつくろうとする必要はありません。極端な話、1円でもいいので、黒字をつくることを意識しておきましょう。そうした発想が、金融機関から融資を受けて不動産を買い増しながら、収入・資産を拡大することにつながります。

減価償却費について

そもそも減価償却とは、建物などの長く使える資産（固定資産）について、あらかじめ定められた耐用年数（法定耐用年数）に応じて費用計上する仕組みのことです。通常、諸経費はその対象物を購入したときに計上するのですが、減価償却の対象となる建物などは、耐用年数に応じて按分されるのが特徴です。

たとえば、（中略）木造・モルタル造の住宅は法定耐用年数が20年ですし、木造・合成樹脂の住宅は22年、鉄骨造であれば34年、鉄筋コンクリート造（RC）や鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）であれば47年と定められています。

さらに、^※耐用年数を超えている物件は簡易計算として4年として扱われています。

※ 築年数が耐用年数の一部を経過している場合は、以下の計算式となります。

（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％＝耐用年数

ちなみに、同じ不動産でも土地に関しては、減価償却の対象にはなりません。なぜなら土地は、価値が減少しない資産とみなされているからです。

減価償却の対象となるのは、長く使える（耐用年数が定められている）ことに加え、時間の経過によって価値が減少していくものとなります（ただし、使用可能期間が1年未満のものまたは取得価額が10万円未満のものは、全額を業務の用に供した年分の必要経費となります）。