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融資における法人化のメリット・デメリット
新築・中古アパートなどの物件を買い進めていくと、もともと価格が高いということもあり、負債総額が1億円以上になることもあります。その結果、年収の10倍を超えてしまいます。
金融機関にもよりますが、個人の残債が年収の10〜20倍規模になると「そろそろストップしましょうか」などと判断されることがあります（ご自身の年収の10倍だったり、世帯年収の20倍だったり、金融機関によって考え方は異なります）。
そうなると、負債部分が重たく見られてしまい、それ以上、融資が受けられなくなるのです。
一方で法人の場合は、地元の信金や信組、地銀などできちんと取引実績を積んでいき、黒字の決算書をしっかりと整えながら継続的に信頼関係を構築していけば、決算書の数字を勘案した借入上限額まで、融資を伸ばしていけます。やはり、物件を買い進められるという点において、法人のメリットは大きいのです。
また、個人で不動産投資をしている場合は、その管理委託契約を法人と結ぶことで、法人に家賃の数%の売り上げを作ることができます。
序盤はとくにこのような形で、いかに法人を「黒字化」するか、黒字の決算を2期、3期と作れるかを意識していくようにしてください。
ちなみにデメリットとしては、法人に入れたお金を個人に戻すのが大変なことが挙げられます。よくあるのは「役員報酬」の活用ですが、それだと個人に所得税がかかってしまいますし、社会保険料と合わせると結果的に支払わなければならない金額も多くなります。
それなら、個人で投資するのとあまり変わりません。
そこで、個人と法人それぞれで不動産投資をしたり、生命保険や倒産防止共済、退職金制度などを活用したりする方が多いです。ただ、仕組みが複雑であることに加えて、法人化すると税理士費用などもかかるため、最初のうちは個人で不動産投資をスタートすることをオススメします。
一通り慣れて一定の利益を出し、家賃収入を活用して法人でも黒字を出せる見込みが立ってから、あらためて法人化を検討するといいでしょう。
木村 洸士
さくらいふ株式会社
代表取締役
