目安は100万〜300万円で表面利回り20％以上

郊外で購入する戸建て物件の価格は、「100万〜300万円」がひとつの目安となります。

もちろん、運用時の利回りや売却益のことを考えると、投資価格は少なければ少ないほど望ましく、安く買えれば表面利回り20％以上も可能となります。あとは、修繕費がどのくらいかかるかによって、具体的な数字が決まってきます。

たとえば、購入価格270万円の物件を家賃5万円で貸し出した場合、年間の家賃収入は60万円になるため、表面利回りは20％を超えてきます。もちろん、どのような修繕をするのかによって実際の数字は変わってくるのですが、物件の比較検討段階ではそこまで考える必要はありません。まずは、表面利回りをざっと計算しておけば大丈夫です。

より細かく見ておきたい場合は、たとえばよほど大きな修繕が必要でなければ、100万円をひとつの基準として修繕費を見込み、「270万円＋100万円＝370万円」の物件として計算しておきましょう。あくまでも概算になりますが、利回りをすぐに計算できるようになると、購入物件の精査が進みやすくなります。重要なのは、イメージをつかむことです。

ちなみに修繕費やリフォームの価格に関しても、経験やテクニック次第で下げることができます。知り合いのリフォーム業者や大工さんに頼むことで、より安価に望ましい条件で修繕を実施してもらえるためです。この点はまさに、不動産投資家としての経験や知見、さらには人脈によって左右されるポイントとなります。

もちろん、そのような経験や人脈がなかったとしても、100万円をベースに修繕費を加味しながら、20％前後の利回りが得られる物件を探していくのが最初のステップです。

物件価格200万円、修繕費100万円、家賃5万円で表面利回りは20％です。これらの数字を目安に、まずは物件の購入を検討してみましょう。

実際に探してみるとわかりますが、100万〜300万円規模の物件は意外にたくさんあります。中にはインターネットの情報サイトなどには掲載されていないものもあり、現地の不動産会社などから情報を得る必要もあります。地域によっては、知人や友人などから紹介してもらえるものもあり、可能性は幅広く存在しています。

いずれにしても、条件に合う戸建てを探すのは難しくありません。中には、100万円以下の物件、それこそ50万円や30万円で購入している人もいるほどです。

もちろんこういった価格の物件は一定の修繕が必要になるため、経験者でないと難しいのですが、そのような物件もあるということは、それだけ魅力的な市場であることが想像できるかと思います。