敷金を「使えるケース」「使えないケース」…弁護士が大家の疑問に回答

「敷金」のキホン…2つの役割

賃貸経営において、敷金に関してトラブルになってしまうケースは少なくありません。しかし、その大半は賃貸物件オーナーが敷金についての正しい知識を持っていなかったり、知っていてもあえて入居者に対して無理な請求をしたりすることなどから起きるものです。

無用なトラブルを防ぐためには、賃貸物件オーナーが敷金についての正しい知識を持っておくことが大切です。

はじめに、敷金はなんのために預かるのか、敷金の役割について解説しましょう。

1．家賃滞納時に備えた保証金

敷金を預かる目的の1つは、万が一入居者が家賃を滞納した際に、滞納された家賃に充当するためです。

家賃の滞納が生じた場合、賃貸物件オーナー側の判断で預かっていた敷金を家賃に充当することができます。そのうえで、減ってしまった分の敷金を追加で差し入れることを、入居者に対して請求することが可能です。

なお、敷金を滞納分の家賃に充当するかどうかは賃貸物件オーナー側の自由であり、入居者側から敷金を家賃に充当するよう請求することは認められません。

2．退去時の原状回復費用への充当

賃貸借契約が終了した際には、入居者は借りていた物件を、借りたときの原状に戻す義務を負います。

一般的に、原状回復は入居者みずからの手によって行うものではなく、賃貸物件オーナーが外部の業者などへ費用を支払って委託して行うことが多いでしょう。

このうち、入居者に請求可能な原状回復費用がある場合、まずは預かっていた敷金から充当し、不足分を入居者に請求することが一般的です。預かっていた敷金が入居者の負担すべき原状回復費用より多い場合には、残った敷金は原則として入居者に返金しなければなりません。

また、借主が残存する敷金の返還を求めることができるのは、借主が物件を明け渡した後からになります。

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