〈ワケあり物件〉の告知義務…「ある場合」と「ない場合」の違い【弁護士が解説】

賃貸における瑕疵物件の4類型

賃貸物件がいわゆる「瑕疵物件」となってしまうと、次の入居者募集に際しての障害となる可能性があります。 「瑕疵物件」に明確な定義はありませんが、一般的には、なんらかの問題や障害がある物件を指す場合が多いでしょう。瑕疵物件は、瑕疵の種類によって主に次の4つに分類されます。

1. 物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件とは、賃貸物件である建物自体やその敷地である土地自体になんらかの問題があるものを指します。 たとえば、次のような物件がこれに該当します。

物件に物理的瑕疵が生じている場合には、相場どおりの賃料で賃貸することは困難でしょう。 問題を放置するとさらに被害が拡大しさらに入居者の募集が困難となるおそれがありますので、修繕をするなど早期の対応が不可欠です。

2. 法的瑕疵物件

法的瑕疵物件とは、なんらかの法的な不備を抱えている物件のことです。 たとえば、次のような物件がこれに該当すると考えられます。

仮に違法状態のままで物件を賃貸に供していた場合、地震による倒壊や火災による死傷事故などが起きてしまうと賃貸物件オーナーの責任が問われる可能性があります。 そのため、これらの瑕疵がある場合には、早期の改善が必要です。

3. 心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは、なんらかの事件や事故が起きたことにより、心理的に嫌忌されがちとなってしまった物件を指します。 なにを忌み嫌うのかは人によって異なるため一概にいえるものではありませんが、一般的には次のようなものがこれに該当する可能性が高いといえます。

心理的瑕疵物件については、賃貸物件オーナー側には責任がない場合が大半です。 しかし、心理的瑕疵物件であると入居候補者が判断すれば賃料の下落は避けられず、賃貸物件オーナーにとって特に悩みとなる問題のひとつでしょう。 心理的瑕疵物件の告知義務については、後ほど詳しく解説します。

4. 環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件とは、多くの人が嫌悪する施設が近くにある物件です。 たとえば、次のような施設が嫌悪対象となることが多いでしょう。

物件取得時には、周囲にこれらの施設がないかどうかを確認することが多いことでしょう。 しかし、物件取得時にはなかったこれらの施設が、あとから出現してしまう可能性は否定できません。

これらすべての施設を避けることは困難ですが、たとえば遊技施設や風俗営業店などは建築してはならない地域が法令で定められています。 そのため、どうしても避けたい施設がある場合には、その施設が建つ可能性が低い地域で物件を取得することを検討するとよいでしょう。

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