「これは経年劣化です!」…賃貸の「原状回復トラブル」回避のコツ【弁護士が解説】 (※写真はイメージです/PIXTA)

入居者退去の際、必ず行われる「原状回復」。この際かかる費用について、オーナーと入居者(契約者)のあいだでトラブルになってしまうことも少なくありません。本記事では、不動産と相続を専門に取り扱う山村暢彦弁護士が、退去時に発生しやすいトラブルを回避するためのポイントと、問題が起こった際の対処法について解説します。

よくある退去時の「原状回復」問題

物件オーナーであれば、入退去時にトラブルに巻き込まれた経験のある方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

 

特に、住居用の賃貸物件では原状回復トラブルが多いことから、平成10年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が策定されています。このガイドラインは原状回復について、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

 

すなわち、「仮に内装が傷んでいて交換や清掃が必要だとしても、通常使用していて傷んだ部分については原則としてオーナー負担となり、例外的に借主側の不注意によって通常よりも傷んだケースでは、賃借人に原状回復費を負担させましょう」という考え方です。

 

筆者自身もこの原状回復トラブルを経験したことがありますが、オーナーとして非常に厄介な問題です。

トラブルを避けるために…オーナーは「証拠」を残す

トラブルを避けるためにオーナーができる基本的な対策は、入居前の設備等を写真などで残し、破損や通常損耗とはいえないような劣化が起きている部分について、退去時に主張できるようにすることです。

 

通常損耗かどうかは、どうしても抽象的になってしまいますが「長年使っていたら発生しうる劣化か」を判断基準として考えていくほかありません。

 

たとえば、床の擦り傷や家具をおいてできるへこみなどは通常損耗と考えられますが、家具を運ぶ際にぶつけて壁に穴が開いていたり、重いものを落として洗面所の陶器がかけていたりすれば、借主の不注意による「善管注意義務違反」が認められやすいでしょう。

 

また、「カビ」もトラブルの争点になりやすいです。水はけが悪い物件で、クローゼットの一部にカビが発生してしまっていたということであれば通常損耗の範囲内と考えられることが多いですが、不衛生かつ換気がなされていない状態で部屋一面がカビだらけになっており、次の住人が住むためには床や壁紙の張り替えが必要だということであれば、善管注意義務違反が認められる可能性があります。

 

このように、入居時と比較できる資料がないとそもそも経年劣化か善管注意義務違反かの判定ができなくなってしまいますので、管理会社とも協力してしっかりとエビデンスを残しておきましょう。

 

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著者紹介

弁護士法人 山村法律事務所

 代表弁護士

実家の不動産・相続トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産・相続トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。

数年前より「不動産に強い」との評判から、「不動産相続」業務が急増している。税理士・司法書士等の他士業や不動産会社から、複雑な相続業務の依頼が多い。遺産分割調停・審判に加え、遺言書無効確認訴訟、遺産確認の訴え、財産使い込みの不当利得返還請求訴訟など、相続関連の特殊訴訟の対応件数も豊富。

相続開始直後や、事前の相続対策の相談も増えており、「できる限り揉めずに、早期に解決する」ことを信条とする。また、相続税に強い税理士、民事信託に強い司法書士、裁判所鑑定をこなす不動産鑑定士等の専門家とも連携し、弁護士の枠内だけにとどまらない解決策、予防策を提案できる。

クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続関連のトラブルについて、解決策を自分ごとのように提案できることが何よりの喜び。

現在は、弁護士法人化し、所属弁護士数が3名となり、事務所総数6名体制。不動産・建設・相続・事業承継と分野ごとに専門担当弁護士を育成し、より不動産・相続関連分野の特化型事務所へ。2020年4月の独立開業後、1年で法人化、2年で弁護士数3名へと、その成長速度から、関連士業へと向けた士業事務所経営セミナーなどの対応経験もあり。

弁護士法人 山村法律事務所
神奈川県横浜市中区本町3丁目24-2 ニュー本町ビル5階C号室
電話番号 045-211-4275
神奈川県弁護士会 所属


山村法律事務所ウェブサイト:https://fudousan-lawyer.jp/
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著者紹介

連載入口戦略から出口戦略まで完全網羅「堅実なアパート経営」のススメ

本記事は『アパート経営オンライン』内記事を一部抜粋、再編集したものです。

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