「これは経年劣化です！」…賃貸の「原状回復トラブル」回避のコツ【弁護士が解説】

よくある退去時の「原状回復」問題

物件オーナーであれば、入退去時にトラブルに巻き込まれた経験のある方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。

特に、住居用の賃貸物件では原状回復トラブルが多いことから、平成10年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が策定されています。このガイドラインは原状回復について、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

すなわち、「仮に内装が傷んでいて交換や清掃が必要だとしても、通常使用していて傷んだ部分については原則としてオーナー負担となり、例外的に借主側の不注意によって通常よりも傷んだケースでは、賃借人に原状回復費を負担させましょう」という考え方です。

筆者自身もこの原状回復トラブルを経験したことがありますが、オーナーとして非常に厄介な問題です。

トラブルを避けるために…オーナーは「証拠」を残す

トラブルを避けるためにオーナーができる基本的な対策は、入居前の設備等を写真などで残し、破損や通常損耗とはいえないような劣化が起きている部分について、退去時に主張できるようにすることです。

通常損耗かどうかは、どうしても抽象的になってしまいますが「長年使っていたら発生しうる劣化か」を判断基準として考えていくほかありません。

たとえば、床の擦り傷や家具をおいてできるへこみなどは通常損耗と考えられますが、家具を運ぶ際にぶつけて壁に穴が開いていたり、重いものを落として洗面所の陶器がかけていたりすれば、借主の不注意による「善管注意義務違反」が認められやすいでしょう。

また、「カビ」もトラブルの争点になりやすいです。水はけが悪い物件で、クローゼットの一部にカビが発生してしまっていたということであれば通常損耗の範囲内と考えられることが多いですが、不衛生かつ換気がなされていない状態で部屋一面がカビだらけになっており、次の住人が住むためには床や壁紙の張り替えが必要だということであれば、善管注意義務違反が認められる可能性があります。

このように、入居時と比較できる資料がないとそもそも経年劣化か善管注意義務違反かの判定ができなくなってしまいますので、管理会社とも協力してしっかりとエビデンスを残しておきましょう。

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