入居者が死亡した事故物件…「隣の部屋」でも告知義務はあるか【弁護士が解説】 (※写真はイメージです/PIXTA)

所有物件の一室が事故物件となったアパート大家……「その隣の部屋を借りたい」と申込があった場合、「隣の部屋が事故物件であること」を告知する必要はあるのでしょうか。告知義務の範囲等について、不動産と相続を専門に取り扱う、山村暢彦弁護士が解説します。

「事故物件ガイドライン」が告知義務におよぼす影響

近年、高齢化社会が進み孤独死などが社会問題化していることもあり、「事故物件」に注目が集まっています。

 

そのようななか、令和3年10月8日、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」、いわゆる「事故物件ガイドライン」が策定されたことによって、事故物件の取引にどのような影響があるのか、不動産オーナーのあいだで関心が高まりました。

 

これまで「事故物件」の問題は、法的には、「心理的瑕疵」すなわち「建物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に原因する心理的欠陥(横浜地裁平成元年9月7日、判例タイムズ729号174頁)」があるかどうか、個別の裁判例を検討しなければわからないという状況でした。

 

これが、今後は統一的なガイドラインが示されるとして、高い期待と注目を集めたのです。

「事故物件ガイドライン」における告知義務の範囲

事故物件とは、法律用語ではありません。そのため、人の死が関係する物件程度の意味合いで、世間では用いられているのではないかと思います。

 

また、ガイドラインでも、事故物件自体の明確な定義が定められたわけではありません。 では、人の死が関係する物件の告知義務について、ガイドラインはどのように定めているのでしょうか。

 

まず、自然死の場合は「老衰、持病による病死など、いわゆる自然死は、そのような死が居住用不動産について発生することは当然に予想されるものであり、統計においても、自宅における死因割合のうち、老衰や病死による死亡が9割を占める一般的なものである」として、原則として「賃貸借取引及び売買取引いずれの場合」も、告知義務の対象外とされています。

 

次に、事故死については「自宅の階段からの転落や入浴中の溺死、転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活のなかで生じた不慮の事故による死」についても、日常で当然に生じ得るものなので、原則告知義務対象外となっています。

 

ただし「原則として」とあるように、例外もあります。それが「人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等にともない、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等(以下「特殊清掃等」という)が行われた場合です。

 

この場合には、臭気や心理的な影響の度合いも大きいと考えられるので、告知義務の対象となってきます。 より明確なのは、自殺や他殺等の典型的な場合でしょう。これらは、裁判例傾向としても、「長期間、心理的瑕疵の影響あり」とされる傾向が強い事柄ですから、当然に告知義務の対象となってきます。

 

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著者紹介

弁護士法人 山村法律事務所

 代表弁護士

実家の不動産・相続トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産・相続トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。

数年前より「不動産に強い」との評判から、「不動産相続」業務が急増している。税理士・司法書士等の他士業や不動産会社から、複雑な相続業務の依頼が多い。遺産分割調停・審判に加え、遺言書無効確認訴訟、遺産確認の訴え、財産使い込みの不当利得返還請求訴訟など、相続関連の特殊訴訟の対応件数も豊富。

相続開始直後や、事前の相続対策の相談も増えており、「できる限り揉めずに、早期に解決する」ことを信条とする。また、相続税に強い税理士、民事信託に強い司法書士、裁判所鑑定をこなす不動産鑑定士等の専門家とも連携し、弁護士の枠内だけにとどまらない解決策、予防策を提案できる。

クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続関連のトラブルについて、解決策を自分ごとのように提案できることが何よりの喜び。

現在は、弁護士法人化し、所属弁護士数が3名となり、事務所総数6名体制。不動産・建設・相続・事業承継と分野ごとに専門担当弁護士を育成し、より不動産・相続関連分野の特化型事務所へ。2020年4月の独立開業後、1年で法人化、2年で弁護士数3名へと、その成長速度から、関連士業へと向けた士業事務所経営セミナーなどの対応経験もあり。

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神奈川県弁護士会 所属


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著者紹介

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本記事は『アパート経営オンライン』内記事を一部抜粋、再編集したものです。

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