規定改正もおすすめできない「賃貸不動産の共有分割」の問題点【弁護士の解説】 (写真はイメージです/PIXTA)

2021年4月に賃貸不動産の共有に関する規定が改正されました。共有物の変更や管理の定義が明確化されたほか、行方不明の共有者についての対処方法が創設されています。賃貸不動産の共有に関する規定の改正のポイントをみていきましょう。

相続時に賃貸不動産を分ける4つの方法

相続財産が預貯金などの金融資産ばかりであれば、法定相続分どおりに分けることは容易といえます。金融資産であれば、必要な金額だけをそれぞれ配分しやすいためです。

 

しかし、相続財産が金融資産のみというケースは、それほど多くはありません。それどころか、賃貸不動産など分けづらい財産が相続財産の大半を占めるという場合も少なくないでしょう。

 

はじめに、相続で賃貸不動産を分ける4つの方法を紹介します。

 

 現物分割

現物分割とは、それぞれの財産をそれぞれの取得者に割り当てる形で遺産を分ける方法です。たとえば、「自宅不動産とA銀行の預金は長男が取得し、賃貸不動産は二男が取得し、B銀行の預金は長女が取得する」などの場合がこれに該当します。

 

しかし、現物分割できっちりと法定相続分で分けることは容易ではありません。財産を過不足なく現物で分けられるケースは、それほど多くはないためです。

 

代償分割

代償分割とは、一部の相続人が財産を取得する代わりに、他の相続人に対して金銭を支払う形で財産を分ける方法です。たとえば、「遺産の大半を占める賃貸不動産を長男が取得する代わりに、長男から二男と長女へそれぞれ2,000万円の金銭を支払う」という場合がこれに該当します。

 

金銭で調整をするため、遺産を平等に分けやすい点が代償分割のメリットです。ただし、財産を取得する人(例でいうところの長男)が、代償金を支払うだけのお金を持っている必要があります。

 

換価分割

換価分割とは、遺産を売却して得た金銭を分ける方法です。たとえば、「遺産の大半を占める賃貸不動産を売却して、売却の結果得たお金を長男、二男、長女で平等に分ける」などがこれに該当します。

 

金銭を分配するため、平等に分けやすい点がこの方法のメリットです。

 

一方で、亡くなった方(「被相続人」といいます)が残してくれた遺産を手放すことになる点が、換価分割の最大のデメリットだといえます。

 

また、売却の条件などについて相続人間で争いが生じてしまう可能性もあります。たとえば、長男としては5,000万円でもよいからできるだけ早く売りたいと考えている一方で、長女としては6,000万円以上でなければ売却しないと考えているなど、売却についての考え方が相続人間で異なる場合があるためです。

 

共有分割

共有分割とは、遺産を共有のままとする方法です。たとえば、「遺産の大半を占める賃貸不動産を、長男、二男、長女がそれぞれ3分の1ずつの割合で相続する」などがこれに該当します。

 

平等に分けることができ、かつ代償金などのまとまった金銭のやり取りが不要である点がメリットですが、デメリットも少なくありません。

 

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Authense法律事務所 弁護士

東京弁護士会所属。千葉大学法経学部法律学科卒業、上智大学法科大学院法学研究科修了。
賃貸管理を中心に数多くの不動産案件を取り扱い、当所において建物明け渡し訴訟の分野で国内トップクラスの実績を誇る礎を築いた。多数の不動産賃貸管理トラブルを解決へと導いた実績から、国内総合デベロッパー、大手証券会社、不動産協会からのセミナー依頼も多く、積極的に講演活動も行う。
多店舗を展開する東証一部上場企業の社外取締役を務めた経験も活かし、経営者目線を持った弁護士として、様々なビジネス課題を解決するための多面的なアドバイスを提供する。
不動産法務だけでなく、不動産と切り離せない相続問題にも注力。依頼者や顧問先企業のニーズに寄り添い、柔軟に対応することを信条としている。

Authense法律事務所(https://www.authense.jp/)
Authense不動産法務(https://www.authense.jp/realestate/)

著者紹介

連載Authense法律事務所の森田雅也弁護士が解説!トラブル解決のための不動産法務のポイント

本記事はAuthense不動産法務のブログ・コラムを転載したものです。

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